国寿海外丰饶传承3配广发融资：13.74%年化别只看表面

你好，我是大贺。

最近有个深圳老客户找我。去年卖了一套房。手里两百多万现金，趴在账上一年多。买房不敢下手。理财又嫌太低。

他问我一句话。

“房子不涨了，钱还能不能用杠杆？”

这句话，其实问到了很多高净值家庭的痛点。

过去十几年，很多人靠买房赚到钱。不是每个人都多聪明。更多是时代的电梯往上走。少量首付，撬动大资产。房价涨幅，又能压过贷款利率。

但现在不一样了。

国家统计局在2025年11月公布的10月70城房价数据里，二手住宅价格环比下降的城市有65个。一线城市二手房环比也下降0.7%。这个趋势，不用我多说。你身边卖房的人，感受更直接。

今天聊的，就是一个“替代买房杠杆逻辑”的方案。

国寿海外「丰饶传承3」+ 广发银行保费融资。

我会把风险放前面讲。因为保费融资这东西，最怕只看收益。尤其是看到9年年化13.74%，很多人容易兴奋。

别被年化13.74%晃花了眼。

咱们先把分红、利率、门槛都看清楚。看完这些，再谈它值不值得做。

借钱买保险，真正要盯住两件事

保费融资，说白了就是贷款买保险。

这事儿跟你贷款买房是一个道理。

你不是一次性拿出全款。而是自己出一部分钱。银行再根据保单现金价值和你的资产情况，批一笔贷款。银行把钱直接打给保险公司。保单生效之后，你每年主要付贷款利息。

几年之后，你可以退保。也可以提取现金。先把银行本息还掉。剩下的，就是你的利润。

听起来很简单。

但我跟你说点销售不会主动讲的。

融资保单要赚钱，绝对不是无脑选贷款利率低。

贷款利率低，当然舒服。但利率会动。分红也不是保证的。你今天看着漂亮的测算，可能几年后就变味。

我看这类方案，只看两件事。

第一，保单本身够不够硬。分红实现率稳不稳。保证现金价值够不够厚。

第二，贷款成本能不能控住。有没有封顶。银行会不会中途大幅调整条件。

这两个点少一个，我都不会轻易推。

有些方案看着首年利率低。可没有利率上限。或者保司分红历史不够稳。那就不是稳健杠杆。那是把不确定性放大。

真正风险可控的融资方案，一定是分红端稳，融资端也有边界。

国寿海外「丰饶传承3」配广发银行，吸引我的地方就在这里。不是因为它收益写得高。而是它把很多人担心的两个问题，提前框住了。

分红不达怎么办？

利率上涨怎么办？

我们往下看。

分红砍到70%，利率拉到3.9%，第9年还有2.99%

我先讲压力测试。

这个比演示收益更重要。

广发这个方案，贷款利率有一个很关键的设计。贷款利率封顶3.9%，封底3.1%。

这在香港保费融资里，挺少见。

以前很多融资方案，利率没有封顶。或者封顶很高。市场利率一波动，客户就开始慌。因为你不知道未来利息会涨到哪里。

这次不一样。

融资成本上限被锁在3.9%。

再看分红端。

国寿旗下产品的终期实现率，历史上都稳定在100%。丰饶系列的中期红利，也连续多年**100%**达成。

当然，历史不代表未来。

这句话我必须说。

但做测算时，我们可以把情况压得更狠一点。假设未来9年，分红实现率只有70%。同时融资利率一直维持在封顶的3.9%。

这个假设很保守。

70%的分红实现率，在国寿海外历史上没有发生过。融资类产品更没有出现过。

但就按这个极端情况算。第9年退保，IRR还有2.99%。

你看这张表。

分红实现率100%，利率3.10%，9年退保IRR是14.50%。

分红实现率100%，利率3.35%，是13.42%。

最差那格。分红实现率70%，利率3.90%，是2.99%。

这个数字不炸裂。但很有意义。

2025年银行理财收益一路往下走。固收类理财近一月年化收益中位数，大概在**2.4%**左右。R2产品破净比例也上来了。

你拿这个背景去看。

一个加了杠杆的融资方案，在很严苛的压力测试下，还能算出接近**3%**的9年IRR。这个安全垫，是我愿意继续往下看的原因。

我不是说它没风险。

保费融资一定有风险。它有利率风险。有分红风险。有银行政策风险。还有客户现金流管理风险。

但这个方案的风险，被压在一个比较低的区间里。

下行有限，上行还有空间。

这是我对它最核心的判断。

门槛先看清，够不上的后面都白聊

咱们先看门槛，够不上的话后面都白聊。

这个方案不是普通家庭随便做的。也不适合现金流紧张的人。

广发银行这边，对客户资质有明确要求。

你需要满足其中一种资产证明：

• 广发银行系统内100万美金资产证明。时点证明。
• 或者全球范围内本人名下300万美金资产证明。

还要看征信报告。

如果你有负债，还需要补齐跟负债等额的资产证明。

另外，还要预存资金。先放入一年利息。每年年审前，也要放入一年利息。

这点很关键。

很多人一听保费融资，就以为只要凑个首付就行。不是。

银行愿意借钱给你，是因为它做了风控。它要看你的资产。看你的征信。看你有没有能力长期付息。看你能不能扛住短期波动。

这不是坏事。

反而是一层保护。

我不建议现金流紧的人碰这个方案。

也不建议把家庭备用金拿来做。

更不建议为了追年化，把能动的钱全压进去。

保费融资适合有资产、有现金流、能接受9年周期的人。

如果你每年付息都吃力。或者未来几年有大额用钱计划。那就别碰。再好的杠杆，也会变成压力。

这个产品我自己也在研究给家人配。但前提一定是长期不用的钱。不是短期周转的钱。

丰饶传承3本身够不够硬？我看这几个点

融资只是工具。

底层保单，才是资产。

国寿海外「丰饶传承3」这次的底层设计，我觉得有几个地方值得看。

以总保费100万美金为例。加上优惠之后，实际应缴保费是904,615.84美元。也就是约90.46万美金。

第9年，保单退保发还总额是1,352,640美元。

其中保证部分是938,000美元。非保证终期红利是414,640美元。

这里我会特别看保证部分。

你实缴约90.46万美金。第9年保证退保价值做到93.8万美金。

也就是说，哪怕完全不看非保证分红，第9年保证端已经超过实际实缴保费。

当然，融资之后还要算贷款利息。不能只看保单本身。

但底层保单的保证价值够厚，对融资方案非常重要。因为它决定了安全垫。

再看公司背景。

国寿海外背后是中国人寿保险集团。财政部出资。国务院直属。标准普尔评级A级。世界500强排名第59位。

我不迷信大公司。

但在分红险里，公司资产规模、投资能力、履约信用，非常重要。

尤其是融资保单。

你借钱做杠杆，就更不能选一个分红历史飘忽的底层资产。

我的判断很明确。

国寿海外「丰饶传承3」本身的保证现金价值厚。分红实现率历史也稳。配上广发的利率封顶，才构成一个可讨论的融资方案。

单独拿一个高演示收益来讲，我不会认可。

100万美金保单，钱到底怎么进出

接下来把测算讲清楚。

以总保费100万美金为例。5年缴。每年保费20万美金。

客户选择一次性预缴。

首年折扣15%，叠加预缴利率3.5%。实际需缴保费是904,616美元。

首日现金价值是786,924美元。

广发按照首日现金价值的95%贷款。贷款金额是747,577美元。

客户自付金额是157,038美元。

首年手续费是2%。合计首日支付171,990美元。

这就是你真正一开始要拿出来的钱。

不是100万美金。

是大概17.2万美金。

贷款利率怎么定？

广发方案取两个利率里较低的那个。

一个是P-1.975%。这里P是5.25%。

另一个是H+1.15%。

并且利率封顶3.9%，封底3.1%。

按现在示例里的**3.275%**算。也就是5.25%-1.975%。

每年利息大约24,483美元。折合每月约2000美元。

融资杠杆倍数是5.81倍。

退出时间也很关键。

第7年退保，净利润16,301美元。年化1.35%。

第8年退保，净利润94,167美元。年化6.84%。

第9年退保，净利润212,724美元。年化13.74%。

这里能看出一个很重要的点。

这不是短期套利工具。

第7年退出，意义不大。第8年开始好看。第9年才真正把杠杆效果打出来。

第9年时，保单预期退保价值约135.3万美金。先还银行本金约74.8万美金。剩下约60.5万美金归客户。

再扣掉最开始的首日支付。再扣掉9年利息。净利润约21.3万美金。

保单本身，从90.46万涨到135.3万。涨幅约45%。

这本来不是一个特别夸张的涨幅。

但你一开始没有拿出90万。你拿的是17万左右。中间付利息。

这就是杠杆的力量。

资产收益不需要特别离谱。只要资产收益高于融资成本，并且差距足够稳定。自有资金回报率就会被放大。

当然，杠杆也会放大问题。

利率失控，会伤收益。分红不达，会压利润。现金流断掉，会影响银行年审。

所以我前面才说。不要只盯贷款利率。不要只盯13.74%。要看整个结构能不能扛压。

188.4万9年变443.7万，关键不是数字大

你可能看到过这个案例。

一次性投入188.4万美金。9年后预期收回443.7万美金。9年净赚255.3万美金。

相当于总投入的135.5%。每年回报13.74%。

9年间每月还息约2.45万美金。到期一次性还本。

这个图很吸引人。

但我不建议你先看“赚了多少”。

你应该先问三件事。

我能不能满足门槛？

我能不能稳定付息9年？

我能不能接受分红和政策变化？

这三个问题都没问题，再看收益。

过去买房赚钱，核心也是杠杆。少量首付，撬动大资产。资产涨幅，覆盖贷款成本。最后收益落到自有资金上。

保费融资复刻的也是这个逻辑。

只是底层资产从房子，换成了高现金价值分红保单。贷款从房贷，换成了保单融资。退出从卖房，换成退保或提取。

我会说得直接一点。

对一部分高净值家庭来说，保费融资确实比现在买房更省心。

不用装修。不用出租。不用担心租客。不用挂盘卖房。不用被二手房流动性折磨。

但它不是适合所有人。

如果你期待随时退出。别做。

如果你看不得中途收益波动。别做。

如果你只是被13.74%吸引。也别急着做。

这类方案，适合的是有长期闲钱的人。也适合本来就在做美元资产配置的人。更适合已经不想继续加仓房产，但又希望保留杠杆效率的家庭。

写在最后：窗口期可以看，但别冲动

截至2026年05月10日来看，这个方案确实有窗口期。

美联储降息周期还在影响市场。融资成本有机会往下走。保险公司投资端，也可能受益于流动性改善。

但窗口期不会永远在。

利率会变。门槛会变。银行政策也会变。

我对这个方案的态度很明确。

符合门槛、现金流充足、能持有9年的人，可以认真看。

短期资金、紧张资金、借钱凑首付的人，不适合。

保费融资不是魔法。它是工具。工具用对了，能放大效率。用错了，也会放大焦虑。

采用这类策略前，一定要把自己的财务状况、投资目标、风险偏好梳理清楚。

尤其是现金流。

能不能每年付息。能不能应对年审。能不能接受政策调整。比收益表上的数字更重要。

我不会把它说成稳赚。

但在我看过的融资方案里，国寿海外「丰饶传承3」+ 广发银行保费融资，确实是一个风险边界比较清楚的选择。

它值得看。

但要带着计算器看。不要带着情绪看。

大贺说点心里话

这类方案，差别往往不在产品名字上，而在成本、门槛、渠道和落地细节上。你要是真想看，别只拿一张收益表做决定。把自己的资金周期和现金流先算明白。