某纳税人（一般纳税人）2019年6月30日转让其2014年购买的写字楼一层，取得转让收入2 000万元。纳税人购买时的价格为1 000万元。假定该写字楼当月发生的其他业务产生的应纳税额为50万元，请问该纳税人在不动产所在地税务机关庆预缴多少税款？此后回到机构所在地应如何计算应纳税额？纳税人转让的属于非自建的老房产。纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或一般计税方法。如果纳税人转让房产选择简易计税方法，应首先向不动产所在地税务机关按照5%的预征率预缴税款：（2 000-1 000）/（1+5%）×5%=47.62万元。但为什么不是除以1+9%再乘以5%呢？毕竟按9%获得的进项？

大红老师

职称：中级会计师,初级会计师

2022-02-15 21:40

您好，根据相关规定一般纳税人转让其2016年4月30日前取得非自建不动产，选择适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款；以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

undefined 追问

2022-02-16 09:29

您好，老师，我的意思是为什么不是1+9%？毕竟按照一般计税方法。在2016年之后应该按照9%计算销项税，这个时候还原是不是要用9%，还是就低不就高就用购进时的5%税率还原？

大红老师解答

2022-02-16 10:19

您好，根据规定
一般纳税人转让 2016年5月1日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法。
选择简易计税方法的，转让取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额（简称差额，下同）为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；转让自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用（简称全额，下同）为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
选择一般计税方法的，转让取得（含自建）的不动产，以全额为销售额，按照9%的适用税率计算应纳税额。
选择简易计税的，差额按照5%计税，选择一般计税的全额按照9%计税。

undefined 追问

2022-02-16 10:30

如果选择一般计税方法，也会涉及到预缴税款问题，也会有（2 000-1 000）/（1+5%）×5%=47.62万元这一步，这时是差额计算的，是不是涉及到差额计算的都是按照5%算呢不能从9%，还是就高不就低的原则呢？

undefined 追问

2022-02-16 10:33

我的问题是为什么不是1+9%之后再乘以5%呢
？

大红老师解答

2022-02-16 10:34

对的，选择简易计税的，就按照5%的税率，差额计征。比如题目中，简易计征的，（2000-1000）/（1+5%）*5%计征。选择一般计税的就是2000/（1+9%）*9%计征。

undefined 追问

2022-02-16 12:25

但书本上的表述为什么是这样的“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。”？？？？？

undefined 追问

2022-02-16 12:25

是书本有误吗？

大红老师解答

2022-02-16 12:30

比如：某公司是增值税一般纳税人，2020年3月10日转让其2013年6月份购买的写字楼一层，取得价款4000万元，该写字楼作价2000万元，取得合法有效凭证，可扣除进项税额30万元。此时可以选择两种计税方法：

①选择一般计税方法：

向不动产所在地主管税务机关预缴增值税=（4000-2000）÷（1+5%）×5%=95.24（万元）

向机构所在地主管税务机关申报增值税=4000÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴增值税=205.04（万元）

②选择简易计税方法：

应纳增值税=（4000-2000）÷（1+5%）×5%=95.24（万元）

undefined 追问

2022-02-16 12:53

如果按照书本的要求一般计税方法，计算预缴和剩余缴纳的话，是不是应该是（2000-1000）*5%=预缴的，然后2000/（1+9%）*9%-（2000-1000）*5%-当期进项税=剩余应纳税额？应该这样理解吗？

大红老师解答

2022-02-16 13:17

不动产所在地预缴税额：
非自建项目：
以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5%
转让差额=取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价
自建项目：
以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5%
机构所在地申报：
2016年4月30日前取得的不动产同预缴。
2016年5月1日后取得的不动产
增值税=出售全价÷（1＋9%）×9%—进项税额—预缴税款

大红老师解答

2022-02-16 13:48

您好，请参考如下图。