土地置换商品房房地产企业如何纳税?

土地置换商品房房地产企业如何纳税?

1.包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税.土地增值税计算的依据是增值额,分为4个级次,即:

(一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,增值税的税率是30%.

(二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分,土地增值税的税率是40%;

(三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分,土地增值税的税率是50%

(四)增值额超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税的税率是60%.如果能够提供原来的购房发票,营业税按照差额的5.6%缴纳,印花税按照成交价全额的0.05%缴纳.

(五)作为公司出售房产收入,还应缴纳企业所得税,即差额的25%.

(六)企业出售房产,按照销售不动产税目缴纳营业税,税率5%.根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 》  财税〔2003〕16号: 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额;

2.按照营业税额随征城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳;

3.出售房产收入并入应纳税所得额,缴纳企业所得税,年终汇算清缴,税率25%.

相关案例:我单位是国有独资公司,自营有房地产开发业务,原有政府注入土地一宗,公司以当时评估价格计入资本公积;现政府拟将该土地回购,已签订回购协议并取得区政府红头文件(为城市规划需要回购土地),土地回购款已收到,请问增值税和土地增值税是否可以减免?

答:1、《土地增值税暂行条例实施细则》规定:第十一条条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权.

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