房地产企业车位成本如何核算?

房地产企业车位成本如何核算?

答:地下室建筑包括不可售和可售面积,不可售面积主要是公用设施,可售面积有人防区无产权地下车位、储藏室、有产权地下车位及其他可售面积.

地下室建造过程中要做围护结构,建造成本相对上部要高得多,一般的项目规划文件中都有车位配置和人防面积要求,不建地下室是不大可能.

开发企业一般把地下室总建造成本分摊在可售面积来进行量本利核算,用于决定所建地下室面积大小.

目前的政策对地上建筑指标严格控制,对地下建筑指标未作控制甚至鼓励开发地下可售面积;现在政府对商品房定价是做监控的,但对于地下室可售面积的定价是不作监控的.所以许多开发企业把高房价转移到地下车位上,卖出天价车位,这是房价监控的漏洞.

房地产企业出售无产权的车位如何确认收入?

答:从营业税纳税总额与纳税时间上来看,无论企业按照"销售不动产"、"转让无形资产"还是"服务业-租赁业"计算纳税结果是一样的.

鉴于车位销售这种有限产权转让的特殊性,对于车位销售的土地增值税问题,特别是房地产企业按人防部门的规定利用地下基础设施建造的平战结合的地下车位,由于产权关系不明晰,也成为征纳双方存在的争议之一.实务中有如下几种操作类型可以参考.

1、企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权,作为成本对象单独核算,视为"销售不动产"处理.

2、销售有限使用权(例如地下车位),视为"服务业-租赁业"进行处理,这种情况下,视为自用固定资产,当然不用进行土地增值税的清算,而成本也不能作为土地增值税的扣除项目.

3、为公共配套设施处理,销售价款作为开发产品销售的整体价外费用合并计入销售总额处理.

以上三种处理方式对于土地增值税的结果有异同,与营业税、企业所得税处理也存在矛盾,并非尽善尽美,具体执行中还要青岛会计从业资格培训学校取决于主管税务机关的自由裁量权,如何确定,贵公司可以与主管税务机关充分沟通.

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