土地增值税清算中开发间接费审核要点

一、税收规定

企业所得税中的开发间接费

开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

国税发〔2009〕31号

土地增值税条例规定的开发间接费：

《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：

“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”

上述文件正列举的八项费用。

参考湖南2014年7公告：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。

二、企业会计制度规定

企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，

在进行土增税清算时，这些费用能否扣除。

三、会税差异处理

在作土地增值税审核时，对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。

按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费..

第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。

第二，会税政策差异，调表不调账。

审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。

如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细项目(工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等)进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积进行分配。

四、具体费用的处理

(一)关于样板间的支出问题

售楼处、样板间发生的支出税务总局答复如下：

临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支?

房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。（国家税务总局）

1、对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。

2、对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计入开发间接费的样板间的装修费用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一致。

3、对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。

所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。

(二)周转房摊销可以扣除

该科目是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。

(三)管理人员工资及福利费

管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，但是否列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，要视具体情况而定，一般是不可以作为间接开发费扣除。

(四)通讯费

项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。

(五)交通差旅费支出

项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。

(六)保安服务费

项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入开发间接费。

(七)模型制作费

一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。按会计科目适用错误调整。

(八)利息支出

利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。

(九)职工教育经费和业务招待费

按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。

(十)在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费(俗称“临水、临电”)通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项(一般为“其他应收款”科目)进行核算，不允许作为扣除项目扣除。

在房地产开发过程中施工方发生的水电费，通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项进行核算。在清算审核中，应注意开发企业是否在 “建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予以剔除。

(十一)房地产开发企业在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许作为扣除项目扣除。

(十二)房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用，按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，不允许作为扣除项目扣除。

“融资顾问费”不能作为利息支出扣除。

房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管理监督，将楼盘打造成一定品牌。企业向该中介机构所支付的费用扣除问题。

房地产开发企业发生的上述费用属于管理费用，应当作为房地产开发费用在计算土地增值税时按规定扣除。

开发间接费审核总结

土地增值税与会计核算和31号文件基本一致。

周转房摊销，一般情况下没有这个费用。

审核重点：归属性审核。

与管理费用界限不清。

关键看看直接组织的管理的开发项目相关人员确定。

检查组织结构、部门分工、业务流程、员工名册确定。

抽取部分凭证资料看看签字。

公司高级管理人员费用不能在开发间接费中列支。

合同备案费用属于销售费用。

招待费考察费都应在管理费用。

前期物业费，在项目未移交前支付给物业公司的费用，合理性是允许列支的。

如果不能区分园区项目管理和办公室管理，不能计成本。

如果区分开，现场的竣工前物业管理费用可以计间接费。

取暖费，交房之前的，应该列销售费用。

交房后的应计管理费用。

但销售率不高，开栓必须缴纳的应计开发间接费。