你好老师，房企自建商业楼的建造成本首先计入到开发成本，其次结转到开发产品吗

青春之旅 追问

2024-05-07 18:06

是的，然后就是记到开发产品的话怎么设置这个科目，财务软件上没有对应科目

廖君老师 解答

2024-05-07 18:07

您好，我们添加科目嘛，开发产品就是存货，是房开企业的专属科目

青春之旅 追问

2024-05-07 18:09

资产类当中随便添加就可以吗，还有就是相关房子出售发生的销售佣金的可以归到开发成本吗

廖君老师 解答

2024-05-07 18:11

您好，可以根据核算需要添加科目的哦
2.这个不可以的哦，这是期间费用

青春之旅 追问

2024-05-07 18:14

那这个销售佣金费是只能走销售费，但是在土地增值税计算时候可以在开发间接费用作为成本对象吗

廖君老师 解答

2024-05-07 18:19

您好，不能扣的，房地产开发费用的扣除不是实际发生的期间费用，而是按规定计算的

青春之旅 追问

2024-05-07 18:24

不能扣除了该房销售佣金以外还有哪些呢，而且老师我身边的同专业说可以算到土增计算扣除项目当中

廖君老师 解答

2024-05-07 18:26

您好，不是实际发生的，是人为规定的一个数

（土地成本＋开发成本） ×20 ％，一般是这个比例

青春之旅 追问

2024-05-07 18:30

这个不是加计扣除项目部分吗，那如果销售佣金计算土地增值税加在开发间接费用当中，那么账务处理也就开发成本处理，可以这样理解吗

廖君老师 解答

2024-05-07 18:34

您好，是的，上面20%是加计部分，但开发费用的扣除不是实际发生的期间费用的，不是发生多少扣多少的
开发费用,土地成本和开发成本之和的10%,或是能计算的利息费用,为上述两个之和的5%,以及上述两个之和的5%做为开发费用

青春之旅 追问

2024-05-08 14:49

老师我说的是开发间接费用，不是开发费用，难道是开发间接费用是开发费用吗，好像他们是各算各的吧老师，搞迷糊了

廖君老师 解答

2024-05-08 14:55

您好，我没搞错嘛，开发间接费用根本不能扣的


https://www.shui5.cn/article/aa/9094.html土地增值税清算中应准确划分开发间接费用与房地产开发费用


根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
对于房地产开发成本和房地产开发费用如何划分，企业往往难以判断，特别是房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用，两者容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本，这是不正确的。如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。

青春之旅 追问

2024-05-08 15:03

好的老师，我回去相关文件查阅一下，非常感谢您

廖君老师 解答

2024-05-08 15:14

 亲爱的朋友，您太客气了，祝您每天开心！