土地增值税清算成本分摊方法是什么

土地增值税清算成本分摊方法是什么

  一、法规依据

  1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第(五)款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

  2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第(五)款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

  3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告(2015年第 5 号)第三条：关于共同成本费用的分摊：

  纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。

  同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

  4、其他地方规定

  土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。如天津。

  分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。如江苏。

  建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。如江西。

  二、规定不明确

  “国税发〔2006〕187号”只规定了多个房地产项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊，并未提及同一项目中不同类型房地产的土地成本分摊方法。对于后一种情况，在执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。至于其他合理方法，无论是税务部门，还是企业都会对这个规定视而不见，哪怕那种方法是公认的合理方法。

  还有，此处的“共同的成本费用”到底含不含土地成本，或者说土地成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊并未明确。

  也许是为了对“其他合理的方法”进一步明确，“国税发〔2009〕91号”规定应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。虽然提到了“同一项目中建造不同类型”房地产的共同成本分摊，但分摊方法却留给基础税务部门和开发企业去无限遐想。

  四川的规定是把土地成本作为“共同成本费用”。同时开发多个项目或分期分批开发项目取得的土地成本按占地面积进行分摊，其他费用按建筑面积法分摊;同一清算单位内不同类型房地产共同发生的成本费用按建筑面积法进行分摊。

  三、不合理之处

  分期开发项目或者同时开发多个项目的土地成本分摊方法，各地基本采用占地面积法分摊，这点并无异议，因为项目占地完全可以从空间上独立分开。但是对同一项目中不同类型房地产土地成本分摊方法，如果按建筑面积法进行分摊，或者先按楼栋占地面积分摊，再按建筑面积进行分摊都不合理，举例说明如下：

  例题：某项目占地面积2.5万m2，总建筑面积10.7万m2，其中可售建筑面积10.55万m2，不可售建筑面积0.15万m2。可售建筑面积中，住宅7.3万m2、商业0.25万m2，地下车库3万m2。该项目一次性开发，2017年 5月售罄。土地取得成本为7000万元。住宅、商业、地下车库销售收入分别为35,040.00万元、2,500.00万元、4,200.00万元。

  成本分摊方法对土增税的影响

  成本分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。

  例如：某房企分两期开发项目，一期主要为普通住宅，二期主要为别墅，则土地成本按各业态占地面积分配，一期普通住宅土地增值税预清算增值率为22%，则可选择的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么?

  将土地成本按各期项目可售建筑面积分配，则普通住宅项目比别墅项目总可售建筑面积大，分配的土地成本也会更多，整体的增值率则会下降，有可能享受20%免税优惠政策。

  假设是另一种情况：

  按土地成本按各期项目总可售建筑面积分配，而普通住宅项目的增值率达47%，别墅项目的增值率达51%，那我们又应该要如何降低非别墅项目的增值率?

  将土地成本按业态产品土地面积分配?

  可行，但需测算，因为普通住宅项目的增值率达47%，如果增加分配给别墅项目的土地成本，降低其增值率，则相当于减少分配给普通住宅项目的土地成本，提高普通住宅项目的增值率，普通住宅项目的增值率如超过50%，土地增值税税负不降反增。

  所以成本分摊方法选择的不同，造成对项目土地增值税税负亦有所差异，我们需要提前测算及重点关注。

  同时关注当地税务机关是否有关分摊方法的规定出台，注意成本分摊规划方法的可行性。

  例如在广州，不同清算单位的土地成本按各清算单位占地面积比分摊，不允许按建筑面积分摊，像上面的例子里，需要选择按建筑面积分摊方法，我们有什么解决方法吗?

  我们可以看穗地税函[2012]198号的规定：对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位;

  但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

  所以我们应注意将两期项目选择同样的清算时点，将其作合并为一个清算单位，就可选择按建筑面积进行分摊。清算时点的选择也是一项重要的规划因素。

  关于土地增值税清算成本分摊方法是什么先介绍到这里，实际工作中去计算土地增值税的时候不知道如何清算跟分摊的话，最好是能够委托专业的会计学堂老师来跟自己进一步讲解有关内容。