房地产业营改增的区分情形分析

房地产业营改增的区分情形分析国家税务总局以公告形式连续发布了多个文件，针对纳税人进行不动产转让或经营租赁、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等具体问题进行了明确，房地产业完全可以实现“税负只减不增”的目标。但由于房地产业在征收营业税时区分了不同情形，不同情形在进行营改增转换时，对应着不同做法，对此需要逐类分析，分而治之。

　　现有营业税在房地产业征收上有三种情形：一是除个人销售住房外，纳税人销售或转让其购置或抵债所得的不动产，以“其取得的全部价款和价外费用减去不动产的购置原价或抵债时该项不动产作价后的余额”为计税营业额，即差额征税。二是个人销售住房，从2016年2月22日起，将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税；购买不足2年的，全额征税。三是纳税人销售自行开发的不动产，全额征税。由此看来，不同纳税人在房地产业的营业税税负并不相同，营改增后纳税人的税负变动情况也不一而足，现举例说明。

　　例1：某贸易公司2016年6月以500万元销售当年5月以400万元购入的房产，支付中介费用10万元，均取得增值税专用发票，如征营业税，税额=（500-400）×5%=5万元。如征增值税，销项税额=500×11%÷（1+11%）=49.5万元，因现在“将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围”，则可抵扣进项税额=（400+10）×11%÷（1+11%）=40.6万元，则应纳增值税额=49.5-40.6=8.9万元，高于原征收的营业税。由于此类行为原即实行差额征税，且营业税税率低于增值税，营改增后，建议实行专项税收优惠。

　　例2：营改增后个人住房销售将新增两大问题。一是现行营业税优惠政策的处理，建议移植，即对购买满2年及以上的个人住房转让免征增值税。二是保持征税范围税负只减不增。假设房产售价为X，房产原购价为Y，在不考虑中介费用等情况下，要使营改增后税负相等，则X×5%=X×11%÷（1+11%）- Y×11%÷（1+11%），Y=0.495X。即，只要Y高于0.495X，就能达到税负只减不增的目标，鉴于房产在2年内增值难以如此快速，保持税负只减不增较易实现。

　　例3：对于房地产开发企业，营改增后关键是进项税额的确定。一是进项税额的计算。全行业营改增后，房地产开发过程中涉及的所有成本，包括原材料、劳务和固定资产等，尤其是开发过程中大量涉及的金融成本是否均能抵扣。 二是抵扣票据。按照现行税法，进项税额抵扣须凭增值税专用发票，而劳务类项目原均使用地税监制普通发票，且这些劳务成本占大头。因此，建议对此类行为的税负实行定目标统算，以降低税负。