开发回迁安置房计税依据是什么？

开发回迁安置房计税依据是什么

关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题,河北省国税局在营改增期间做过以下解读:

房地产开发企业以自己名义立项,开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为,按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定,视同销售不动产征收增值税.区分以下两种情形:

(一)房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的,其销售额按下列方法和顺序确定:

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定.

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定.

(二)房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的,其销售额按组成计税价格确定.组成计税价格公式为:

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率在国家税务总局未发布之前,暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发【2009】31号)中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定,开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由各市国税局确定.

公式中成本不包含土地成本.

可差额扣除的拆迁补偿费相关规定

1.《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条(三)项第10点规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额.

2.《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条规定,《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中"向政府部门支付的土地价款",包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除.需要注意的是,纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料.

第八条规定,房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款.

(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;

(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;

(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有.

开发回迁安置房计税依据是什么,根据税务机关的解读,需要区分两种情形来处理.但是要注意的是,营改增以后在该事项的增值税处理上政策并不明朗,并且在区域上还存在差异,建议各位在执行时向当地税务机关咨询当地执行口径.