房地产新项目怎么开销项票

房地产新项目怎么开销项票

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定：“

第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

第十七条
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

例如：A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。第一步，计算销项税额，销项税额等于1000÷(1+11%)×11%=99.1(万元);第二步，计算销售额，销售额等于1000-99.1=900.9(万元);第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票，M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元;第四步，在《增值税纳税申报表附列资料(一)》第14列“销项(应纳)税额”，填报(1000-300)÷(1+11%)×11%=69.37(万元);第五步，A公司在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料(一)》第14列“销项(应纳)税额”69.37万元，填报在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏次中。

Q：许多房地产开发企业对外销售的是精装修房，非毛坯房。精装修房除了对房屋进行设计装修软装，有时也相应赠送了家电，如空调电视等。在核算销项税额时，是否应将销售房屋的价款、精装修款、赠送家电价款分别进行核算，按照不同税率计算销项税额?还是作为混合销售将精装修房的整体对外销售价格统一按照销售不动产进行增值税纳税申报?

A：对于房地产企业销售精装修房产，由于已在《商品房买卖合同》中表明出售的为精装修房，相应的装饰、装修、设备款等费用已包含在房屋销售的价格中，不属于无偿赠送，因此房屋的装修及家电等不应视同销售。同时销售精装修房产涉及的装修及家电价款归属于一项销售行为，应将取得的所有价款作为转让不动产进行增值税纳税申报。

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