交付后土增税还需要预缴吗?

交付后土增税还需要预缴吗?

70号公告规定:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税."不含增值税"具体而言,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.所以,70号公告称为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:"土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款".

按70号公告的一般解读,其逻辑为房地产开发企业收取的预收款,增值税方面是预缴增值税,并非销项税额或应纳税额,所以应全额作为土地增值税的应税收入,但为了方便纳税人,允许纳税人可以将预缴的增值税从预征增值税的计征依据中扣除,从而得到70号公告推荐的计征公式"土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款".

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1、预征的依据: 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补.具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定.

2、预征率: 国税发〔2010〕53号 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)

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