个人销售非住宅的土地增值税能否扣除个税

个人销售非住宅的土地增值税能否扣除个税

根据《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条的规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房与配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）欲转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款规定，与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因此，个人销售非住宅，计算土地增值税时不可以扣除个人所得税额。

房地产转让项目的扣除

1.新建房地产转让项目的扣除：

取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和有关费用。

房地产开发成本，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

房地产开发费用，即销售费用、管理费用和财务费用。扣除方法取决于财务费用中利息的处理。

与转让房地产有关的税金。房地产开发企业扣除的税金是：城市建设维护税和教育费附加。房地产开发企业印花税不能单独扣除。

财政部规定的其他扣除项目。对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

只有从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%。

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*20%

2.存量房地产转让项目的扣除：

房屋及建筑物的评估价格。

评估价格=重置成本价*成新度折扣率

特殊规定：凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

发票来源 基数确定 

营改增前取得的营业税发票 发票所载金额

（不扣减营业税） 

营改增

后取得 增值税普通发票 发票所载价税合计金额

增值税专用发票 发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和

取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不能扣除。

转让环节缴纳的税金（城建税、附加费、印花税）。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

个人销售非住宅的土地增值税能否扣除个税？与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。与转让房地产有关的税金在计算缴纳土地增值税时可以扣除。计算土地增值税时不可以扣除个人所得税额。