房地产企业完工年度计税成本的计提--国税发2009 31号文规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。例如出包工程为1.5亿，后来增补6000万，结算总额约2.1亿。发票只开具1亿，剩余1.1亿能估计入账吗？

猪仔牛 追问

2023-12-29 16:18

完工年度是指住建局竣工验收的这年对吗？如果合同是2023年11月，实际是2024年8月竣工验收，是以实际为准对吗?

猪仔牛 追问

2023-12-29 16:30

另外，房地产企业开发一个项目一共6幢楼房，其中1.2.5.6幢已经交房，3.7幢需要在2024年3月交房，其中1.2.5.6幢是已经通过验收报备。问题一：是不是要等3.7幢在2024年3月交房，达到了竣工验收的标准，才算是项目的完工年度？问题二、其中1.2.5.6幢已经交房，开出了含税发票，在2023年第四季度所得税申报的时候，申报了收入，成本能不能差额全额计提？

钟存老师 解答

2023-12-29 16:46

完工一般指竣工验收

钟存老师 解答

2023-12-29 16:47

项目按照工程许可证书确定项目
如果是一个开工证书，就是一起竣工的

钟存老师 解答

2023-12-29 16:50

已经开票的部分已确认收入，成本可以根据建筑面积的比例扣除，或者其他合适基数计算扣除

猪仔牛 追问

2023-12-29 17:09

项目按照工程许可证书确定项目如果是一个开工证书，就是一起竣工的。-------看了建筑工程施工许可证，1.2.3.5.6.7幢是同在一本建筑工程施工许可证上，那就是完成的工程如全额开票的按发票入账，未完成的工程根据预算或者结算结合与发票差额来预提成本，对吗？

钟存老师 解答

2023-12-29 18:41

完成的工程如全额开票的按发票入账，未完成的工程根据预算或者结算结合与发票差额来预提成本，对

猪仔牛 追问

2023-12-30 09:19

同上，完成的工程如全额开票的按发票入账，未完成的工程根据预算或者结算结合与发票差额来预提成本。那么未完工的工程计提入账会计分录怎么做？

钟存老师 解答

2023-12-30 09:32

借 开发产品
贷 应付账款 暂估应付款

猪仔牛 追问

2023-12-30 10:29

同上问题，项目开了6幢房产，一个幼儿园（交回给政府），一个地下室。总成本如何分配到这个三个对象？另外三个对象只有6幢房产可以销售，一个幼儿园（交回给政府），一个地下室不能销售，那么相对应6幢房产的成本就低了，如何处理？

钟存老师 解答

2023-12-30 10:35

建筑成本分配默认按照建筑平米，层高不一致的，可以参照层高系数法
不能销售的地下室属于配套设施成本，分摊到可以销售的建筑物里边

猪仔牛 追问

2023-12-30 10:43

有具体的分摊公式吗？

钟存老师 解答

2023-12-30 10:45

你问的是层高系数的计算公式？

钟存老师 解答

2023-12-30 10:47

第一步

（一）计算项目的层高系数

在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1；

层高低于住宅的，以1为系数；

其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。

公式如下：

某类型用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高

第二歩

（二）计算项目的总层高系数面积

(1) 某类型用房总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)

(2) 某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

第三步

（三）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本

某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积

猪仔牛 追问

2023-12-30 11:03

可以不按楼层分配成本吗？

猪仔牛 追问

2023-12-30 11:18

成本分配方法：财会2013 17号文规定：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。问题一：项目开发6幢楼房（楼房一层是商铺），建筑施工合同1.5亿是一起开发6幢的，请问，这应该是没有某一成本核算对象负担的直接成本对象对吗？应该按占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准分配对吗？

猪仔牛 追问

2023-12-30 15:46

房地产开发项目，一共开发6幢楼房，其中一层全部是商铺，2-27层是住宅，国税发2009 31号文规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果按这个方法分配，怎么分配？

钟存老师 解答

2023-12-30 15:51

问题一：项目开发6幢楼房（楼房一层是商铺），建筑施工合同1.5亿是一起开发6幢的，请问，这应该是没有某一成本核算对象负担的直接成本对象对吗？【回复：不是直接归集的，就是按照比例分配】应该按占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准分配对吗？【可以选择其中一种方式分配】

钟存老师 解答

2023-12-30 15:52

其中一层全部是商铺，2-27层是住宅，
【回复：建筑物不同层之间的分配，不可能按照占地面积分配，二层以上就不占地面，应该是按照建筑面积进行分配】

猪仔牛 追问

2023-12-30 16:00

问题：项目开发6幢楼房，其中一层全部是商铺，2-27层是住宅。例如全部住宅是总计建筑面积76000平方，商铺总计建筑面积2000平方。那住宅就是76000/78000.商铺就是2000/78000对吗？不要每一幢这样单独分配对吗？单独每一幢分好像啰嗦点了

钟存老师 解答

2023-12-30 16:03

也可以按照造价的比例分配；然后住宅和商铺内部再按照建筑面积分配
只要分配的基数是可测量的，
就没有问题

钟存老师 解答

2023-12-30 16:05

按照建筑面积分配的话
你的总建筑面积本身就包括每一栋的建筑面积了
甚至也是包括每一间的建筑面积了
所以，只要是知道面积
直接就可以计算的