土地增值税纳税申报表填写时费用类明细表填写要求是什么？分类标准是什么？比如规划费用、设计费用等区分

醉天星河 追问

2022-05-26 17:48

这个我知道，我想问的是那些成本就是《细则》第七条第（三）项的规定填写的部分，这个规定具体是什么

易 老师 解答

2022-05-26 18:15

其6大扣除项目：以法律形式确定的，会计也是按规定分类的根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

1、取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;

以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;

以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

“按国家统一规定缴纳的有关费用”是指纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

审核重点：

——同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额

——房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

2、房地产开发成本

房地产开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(1)土地征用及拆迁补偿费。土地证使用费、耕地占用税、劳动力安置、拆迁补偿净支出等。

纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

重点审核：

——是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费的情形。

——拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

(2)前期工程费。规划设计、可行性研究、水文地质勘测、三通一平等。

(3)基础设施费。道路、供水、供电、供气、排污、通信、照明、环卫绿化等。

重点审核：前期工程费、基础设施费重点审核以下事项

——前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

——是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

——多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

(4)公共配套设施费。不能有偿转让的开发小区内公共配套设施。

纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，

配套设施：

建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除;

建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

注：政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、“四源”费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。上述费用政府或有关部门收取后又返还的，返还的部分不得计入扣除项目金额。

重点审核：

——公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

——是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

——多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

(5)建筑安装工程费。出包自营建筑安装费。

重点审核：

——发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

——房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

——参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

——房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

——建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

(6)开发间接费用。直接组织、管理开发项目发生的费用。