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陈艺老师

职称： 注册会计师,审计师

2019-08-12 13:00

、房企之间转让土地的基本涉税分析 A公司2013年取得土地，账面价值2000万，未开发，拟5000万转让给B公司，双方涉税如下：
1、增值税
财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知
财税〔2016〕47号
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
依据此文件，如果公司A土地为营改增前取得，可选择5%缴纳增值税且差额征税；营改增后取得，只能按照11%缴纳增值税，且不能差额。
这里存在一个巨大的争议，5%差额征税时，A公司向B公司开具增值税发票，票面的税额按照差额还是全额？实务中各地税务机关理解各异，我的理解是可以全额向下游开票，这样方可维持增值税链条抵扣的统一性。
2、土地增值税
国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
国税函发[1995]110号
在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
依据此文件，A企业转让土地使用权由于未进行开发，不能按照转让商品房进行加计扣除计算。具体计算略。
3、企业所得税
A公司转让收入并入当期应纳税所得额正常计算缴纳企业所得税。
4、契税
B公司取得土地使用权应按照对应税率计算缴纳契税，并可计入土地成本。

陈艺老师 解答

2019-08-12 13:01

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土地转让的分录及税务处理

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5年前老板在江苏太仓买了一块土地（10亩），但土地证一直没有，所以没造厂房。现老板要将这块土地转让出去，我想问： 1.我将买土地计入“在建工程”；办理的前期费用如：营业执照、税务、环保等方面的费用计入“长期待摊费用”，这样做对吗？ 2.转让以后，我应怎样做分录，应缴纳那些税金？谢谢！

最佳答案

kuaifalai的答复：刚刚一、企业购入自用的土地使用权通常应确认为无形资产；

 二、购入的土地准备增值后转让的，应确认为“投资性房地产”。

 但你单位购入的土地没有土地证，是无法转让的。你单位应与太仓卖家办理过户手续后，才能转让。
 开办期间的营业执照、税务、环保等方面的费用计入“管理费用－开办费”。

 三、土地转让应交土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税和所得税。
 1、计提土地增值税、营业税、城建税、教育费附加时：
 借：营业税金及附加－土地增值税
 借：营业税金及附加－营业税
 借：营业税金及附加－城建税
 借：营业税金及附加－教育费附加
 贷：应交税费－应交土地增值税
 贷：应交税费－应交营业税
 贷：应交税费－应交城建税
 贷：应交税费－应交教育费附加

 上交时：
 借：应交税费－应交土地增值税
 借：应交税费－应交营业税
 借：应交税费－应交城建税
 借：应交税费－应交教育费附加
 贷：银行存款

 2、印花税上交时：
 借：管理费用－印花税
 贷：银行存款

 3、土地增值收益年底合并计算企业所得税：
 借：所得税
 贷：应交所得税

 4、契税由买方列入土地成本中。

 5、转让土地使用权的会计分录：
 借：银行存款
 贷：营业收入（或其他业务收入）

 借：营业成本（或其他业务支出）
 借：无形资产（或投资性房地产）

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、房企之间转让土地的基本涉税分析 A公司2013年取得土地，账面价值2000万，未开发，拟5000万转让给B公司，双方涉税如下： 1、增值税 财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知 财税〔2016〕47号 纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 依据此文件，如果公司A土地为营改增前取得，可选择5%缴纳增值税且差额征税；营改增后取得，只能按照11%缴纳增值税，且不能差额。 这里存在一个巨大的争议，5%差额征税时，A公司向B公司开具增值税发票，票面的税额按照差额还是全额？实务中各地税务机关理解各异，我的理解是可以全额向下游开票，这样方可维持增值税链条抵扣的统一性。 2、土地增值税 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知 国税函发[1995]110号 在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： （一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。 依据此文件，A企业转让土地使用权由于未进行开发，不能按照转让商品房进行加计扣除计算。具体计算略。 3、企业所得税 A公司转让收入并入当期应纳税所得额正常计算缴纳企业所得税。 4、契税 B公司取得土地使用权应按照对应税率计算缴纳契税，并可计入土地成本。
2019-08-12 13:00:10
卖方涉及增值税9%、印花税（万三）、土增税（30%-60%四档）、附加税（增值税的12%）；买方契税（一般3%）,印花税（万三）
2020-07-01 11:41:43
你好同学，一般是房地产公司交增值税，所得税，还有土地增值 税（这个很难算需要计算的多） 接受方交一个是契税。房地产销售房子增值税税率是11%
2020-07-01 11:37:28
你好； 你们销售后 就可以 次月不用缴纳了。 要去电子税务局做 税源采集终止义务的
2022-03-18 14:58:45
你好，同学。 取得时不交，是出售时才交
2020-03-26 14:22:15
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