房企终止缴纳土地使用税最佳计算方式是什么

按照现行税法规定，房企用以建造商品房的土地，在房产开发期间应依法缴纳土地使用税，且除经批准建设经济适用房、廉租住房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免土地使用税。房企开始是直接取得开发用地的土地使用权，并从次月起开始缴纳土地使用税，但在商品房建成并销售后，对应的土地使用权并非直接发生转让，而是随着地面建筑物即商品房的销售相应转让给购房者。

城镇土地使用税暂行条例第三条规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。”据此，房企缴纳土地使用税的计税依据是其实际占用的土地面积，同时也表明，当房企不再占用某块土地时，该块土地相应的纳税义务即终止，不再缴纳土地使用税。其商品房对应的土地是否已经不再由房企实际占用，应结合下两个文件的规定来界定。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号，以下称“152号文件”）第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号，以下称“89号文件”）第二条第（二）项明确：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

本着转让方纳税义务截止日应与受让方纳税义务起始日相衔接的原理，房企销售商品房，应以房产、土地的实物或权利状态已发生转移或变化，作为终止土地使用税纳税义务的条件，在实务中，可以房屋交付购房者或购房者办理房屋产权登记的时间“孰先”原则来确定，停止计算税款的时间为“次月”。购置新建商品房的购房者从此时开始成为纳税人（个人非生产经营用房占地免征的除外），房企则从此时开始终止纳税义务。

在此以前，无论是已签订商品房销售合同，还是已收售房款、已开具发票，或者虽已达到合同约定交房时间但未实际交房等，只要房屋未发生实质性转移或土地使用权属未发生法定变化，房企就仍是该商品房用地的实际占用者即纳税义务人。如此才能保持该块土地在纳税时间上的连续性，使得同一块土地的土地使用税的纳税义务得以实现无缝转移。反之，如果以其他时点作为房企的纳税义务终止时间，均会造成土地使用税纳税义务的中断。

商品房交付的标志，一般应是能够证明房地产开发企业已履行房屋交付义务的法律文件：已送达的通知购房者验收交接的书面文书；购房者签署的商品房验收确认书；购房者签署收取商品房钥匙以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的登记等。房屋产权登记，是指房屋所有权、附属土地使用权已登记、变更到购房者名下。