土地增值税清算中利息费用的扣除技巧

土地增值税清算中利息费用的扣除技巧

在项目开发过程中，很多企业由于自有资金不足，经常会选择各种方式去获取资金，以保证项目的正常进行，主要包括银行贷款、民间借贷等方式，但是这些方式获取的资金，产生的利息是否可以在土地增值税前扣除，其中需要注意什么？

一、项目开发贷款利息的会计处理及注意要点

1、会计处理

《企业会计准则第17号——借款费用》明确规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

（1）会计分录

借：开发成本——开发间接费——贷款利息

贷：银行存款

即如果借款费用的资本化部分才能计入房地产的开发成本，如果为费用化部分，则计入当期损益。

（2）入账附件

包括金融机构出具的贷款合同、贷款利息发票、利息分摊单据及其他相关附件

2、注意要点

（1）利息分摊

在土地增值税清算中扣除的利息，只能是为项目建设管理发生的资本化部分，费用化部分不允许扣除。

（2）分摊方法

分摊方法的选择要合规。国税发[2009]31号 ，第二十九条规定 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

同时，第三十条规定 企业下列成本应按以下方法进行分配：

................

（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

二、利息的扣除相关税法规定

关于土地增值税中的利息扣除，国税函[2010]220号 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知中有明确的规定》

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法！

三、结论

1、据实扣除

如项目开发的贷款资金全部为金融机构贷款，且够提供金融机构证明，在土地增值税清算允许利息据实扣除。

开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

2、比例扣除

如资金全部为非金融机构贷款或部分为金融机构贷款部分为非金融机构贷款，不能提供相关证明的可以选择利息计算扣除。

开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

3、项目开发中没有产生利息

在项目开发中资金全部使用自有资金，没有利息支出的，按照计算扣除的方法进行房地产开发费用的扣除。

开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

土地增值税清算中利息费用的扣除技巧上文介绍了几个重要的点，一是比例扣除，二是据实扣除，三是要看在项目开发中有没有产生利息，更多相关财务资讯，敬请关注会计学堂的更新！