房地产企业拆迁安置的会计处理怎么做

房地产企业拆迁安置的会计处理怎么做

  因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款。

  企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款，企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款，机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款;企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款，用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

  企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

  房地产企业拆迁还房会计处理

  一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为拆迁补偿费，计入开发成本中的土地成本。如果以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。也就是说，如果被拆迁户选择拆迁还房，要按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的价格确认“开发成本——土地成本”中的“拆迁补偿费支出”。

  1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：

  借：开发成本——土地成本——拆迁补偿费

  贷：应付账款——拆迁补偿费

  借：应付账款——拆迁补偿费

  贷：主营业务收入——拆迁补偿费

  2.房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：

  借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费

  贷：开发产品

  例如，A房地产公司2009年6月开发某城中村改造项目，该项目可供销售建筑面积30000平方米，用于安置回迁户村民的住宅建筑面积为8000平方米，其中等面积部分6000平方米。该项目于2012年6月完工，除回迁楼外，其余商品房尚未完全销售完毕。2012年8月与被拆迁户办理了交接手续。该公司同期同类房地产的建造成本为4000元/平方米(含地价),市场销售价格为6000元/平方米。

  营业税的处理：A房地产公司于2012年8月开始与被拆迁户办理交接手续时，确认缴纳营业税。等面积部分营业税计税依据是2400万元(6000×4000)，缴纳销售不动产营业税2400×5%=120(万元)。超面积部分的营业税计税依据为1200万元(2000×6000)，缴纳营业税1200×5%=60(万元)。

  企业所得税的处理：A房地产公司于2012年8月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得=8000×6000-8000×4000=1600(万元)，缴纳企业所得税1600×25%=400(万元)。需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴纳。

  土地增值税的处理：与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A房地产公司要预缴土地增值税8000×6000×2%=96(万元)。回迁房最后是否做土地增值税清算，要看楼盘的销售情况，由于该项目尚未完全销售完毕，因此，土地增值税不用必须进行清算。

  会计处理如下：

  1.开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售时的会计处理(单位：万元，下同)：

  借：开发成本——土地成本——拆迁补偿费 4800

  贷：应付账款——拆迁补偿费 4800

  借：应付账款——拆迁补偿费 4800

  贷：主营业务收入 4800。

  2.房地产企业开具销售不动产发票4800万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据4800万元，结转成本的会计处理：

  借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 3200

  贷：开发产品 3200。

  房地产企业拆迁安置的会计处理怎么做?特别提醒拆迁安置费用可能是很大一笔支出，如果房地产企业一次性支付的话容易给账目带来负担，会计做账的时候应该要考虑是否对这笔费用进行分摊，具体内容可以在会计学堂网看到。