房地产业售后回租的会计处理怎么做?

房地产业售后回租的会计处理怎么做?

答:售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租,对于房地产业而言,是指房地产开发企业将某一房地产项目的资产出售后,又在一定期限内承租或者代为出租购房者所购该企业商品房的销售方式.

我们通过举例为大家说明:

某房地产开发公司采用售后回租的方式销售店铺,回租期限3年,假如店铺的售价为100万元(购房者需一次付清),回租的年租金为8万元,租金由房地产开发公司每年定期付给购房者.在这一背景下,可能存在两种情况:

一是,三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房,如退房,由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元,三年内不办理房屋产权转移手续.

二是,付款时买卖合同生效,三年后购房者不可以退房.

在第一种情况下,如果三年后购房者买房,对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为,只是这一预收的款项是有代价的,即要支付资金占用费--租金8万元;如果三年后购房者不买房,售后回租可以说是一种资金借贷行为,相当于房地产开发公司先向购房者借了100万,三年后归还,在三年间每月支付资金占用费8万元.因此,在第一种情况下,无论三年后购房者买房还是不买房,房地产开发公司向购房者收取的100万元都是一种负债融资,支付给购房者的租金是资金占用费,出租房屋取得的租金是其收入,且房屋产权还是房地产开发公司自己的.这种情况的账务处理如下(各金额略去):

1. 收到购房者的100万元时(注意根据规定要预缴企业所得税,处理过程略去)

借:银行存款

贷:预收账款

同时,

借:出租开发产品

贷:库存商品

2.收到出租房屋的租金时

借:银行存款

贷:其他业务收入

提取税金

借:其他业务支出

贷:应交税金

3.期末计提出租开发产品应摊销的金额

借:其他业务支出

贷:出租开发产品(按规定使用年限计算出的摊销额)

4.付给购房者租金时

借:财务费用

贷:银行存款(或现金)

5.三年后购房者选择购房时

借:预收账款

贷:主营业务收入

同时,

借:主营业务成本(按摊余价值结转)

贷:出租开发产品

6.三年后购房者选择退房时

借:预收账款

贷:银行存款

第二种情况是典型的售后回租.由于购房者支付100万元的时候已经取得了房屋产权,房地产开发公司通过向购房者返租才取得房产的收益权,在取得出租收益的同时付给购房者租金,这是公司的一种经营行为.这种情况的账务处理如下(各金额略去):

1.收到购房者的100万元时

借:银行存款

贷:主营业务收入

同时,

借:主营业务成本

贷:库存商品

2. 收到出租房屋的租金时

借:银行存款

贷:其他业务收入

借:其他业务支出

贷:应交税金

3.付给购房者租金时

借:其他业务支出

贷:银行存款(或现金)

注意,第一种情况下的房地产开发公司支付给购房者的租金(实际上是资金使用费),必须取得购房者出具的正规发票才能在税前列支不高于银行同期贷款利率部分.第二种情况下的税收是可以筹划的.比如,和购房者签订代为租赁房屋协议,租金直接由购房者收取,再由购房者付给房地产开发公司应得的手续费,这样房地产开发公司只需就手续费部分缴纳增值税即可.

售后回租与融资租赁有哪些区别?

售后回租,是先出售给买者,然后卖方租赁买者设备(或房屋,下同),无论租赁多长时期,设备的所有权仍然属于原出租者;融资租赁,是使用者从设备所有者处租赁设备,到一定时期后,设备即归使用者所有.

售后回租,使用者付的是使用设备的租金;融资租赁,付的是每个时期应承担的设备买价和利息的和,即租赁费,具有分期付款买设备的作用.

他们之间,前者是租赁关系,所有权始终属于出租者;后者是分期购买付款的关系,当分期付款达到合同期限后,设备的所有权就归使用者.

售后回租是将自制或外购的资产出售,然后向买方租回使用.回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人,再从出租人手里将该物品重新租回,此种租赁形式称为回租.采用这种租赁方式可使承租人迅速回收购买物品的资金,加速资金周转.回租的对象多为已使用的旧物品.

融资租赁又称设备租赁或现代租赁,是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁.资产的所有权最终可以转移,也可以不转移.

读完上文,关于房地产业售后回租的会计处理怎么做,你学会了吗?暂时没有学会也不要紧,会计学堂的老师还可以随时在线帮你学习.