房地产开发企业代收费用怎么做税务处理？

房地产开发企业代收费用怎么做税务处理

1、企业所得税

根据国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益.企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理.

第十六条规定,企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除.

可见,在企业所得税上代收费用是否需要缴税,关键看开发企业是否将代收费用纳入房价内以及是否将代收费用开具了发票.如果开发企业将代收费用开具了发票或纳入了房价内,那么就需要计收入,当向有关部门缴纳时可以作为成本费用扣除,反之则不必作为收入,同时也不必计入成本费用.所以代收费用在企业所得税上即使计入收入,也仅相当于"平进平出""全收全付",不会影响所得税款本身,最多只是影响以收入为基数的业务招待费、广告宣传费的扣除限额而已.

2、土地增值税

根根财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入.对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用.

国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》(国税发[2007]132号)第二十五条规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,应区分不同情形分别处理:

(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税.实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数.

(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用.

国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)第二十八条规定,代收费用的审核,对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形.

房地产开发企业支付给销售公司的佣金有没有扣除限额

《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税[2009]29号)对企业发生的手续费及佣金支出税前扣除政策作了如下规定:

一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出,不超过以下规定计算限额以内的部分,准予扣除;超过部分,不得扣除.

1.保险企业:财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%(含本数,下同)计算限额;人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额.

2.其他企业:按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额.

二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同,并按国家有关规定支付手续费及佣金.除委托个人代理外,企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除.企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除.

三、企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用.

四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出,应当通过折旧、摊销等方式分期扣除,不得在发生当期直接扣除.

五、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额,并如实入账.

六、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料,并依法取得合法真实凭证.

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)规定:第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除.

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