怎么利用降低房产原值来进行纳税筹划？

房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等，则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施，属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

案例1：甲企业位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等构筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税＝100000×（1－30%）×1.2%＝840（万元）。

方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。应纳房产税＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（万元）。

由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。