房产税的计价依据和计算公式

一、房产税的计价依据

(一)从价计征

《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,房产原值,是指纳税人按照财务会计制度规定,在账簿记载的房产原值.对纳税人未按财务会计制度规定记载,房产原值不实和没有房产原值的房产,由房产所在地地方税务机关参考同时期的同类房产核定.

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税.

对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值.

【例】以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时,均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币.

【例】纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税,免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除,并在申报表附表或备注栏中作相应说明.

【例】房产中配置的消防设施是否应计入房产原值计征房产税?

答:根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)的规定,为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税.

因此,企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施,无论是否计入固定资产原值,均应纳入房产原值缴纳房产税.如果是可以随意移动的灭火器材,则不需要缴纳房产税.

【例】出租房屋免收租金如何缴纳房产税?

《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定:"对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税."

【例】融资租入的房产如何确定房产税纳税义务发生时间?

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第三条的规定,融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税.合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税.

【例】纳税人在自有土地上建造房产,应于何时将土地价值计入房产原值计算缴纳房产税?

答:《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定:"对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等.宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价."

因此,对按照房产原值计税的房产,应在纳税义务发生时将土地价值计入房产原值.

【例】经营性租赁租入房屋,由承租人承担的装修费用的,不计入房产原值不缴纳房产税;

对于承租方,对房产没有所有权,不是房产税的纳税人,因此不能将发生的装修费作为房产税的计税依据;

承租人承担的装修费用一般作为承租企业的"长期待摊费用.

【例】根据现行房产税政策规定,土地出让成本应以土地出让合同为准,对土地出让金的减免、补贴等不予扣除.

(二)从租计征

从租计征,仅限于房产出租的部分.对房产出租,以房产租金收入为计税依据.房产的租金收入,包括货币收入和实物收入.

《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定,房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税;免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额;在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税.

【例】出租房屋的租金应包括出租的房屋及其他不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入.对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等,凡单独计价的可予以扣除;凡不能单独计价或者计价明显偏高及划分不清的,由税务部门核定扣除.

【例】自有商业房产一半自用一半出租,房产税如何缴纳?自用的按照从价计征,按照房产余值计征房产税,出租的按照从租计征,按租金收入计征房产税:

自用部分按房产原值×(自用面积/总面积)来作为计税房产原值.

出租部分,按租金收入12%计算缴纳房产税.

【例】公司无租使用上级公司的房屋,同时又将部分无租使用的房屋对外出租,请问房产税应当如何缴纳?

答:根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定:"一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税."

对自用房产部分,无租使用人按照房产余值代为缴纳房产税.对出租部分,按房产租金收入计算缴纳房产税.

【例】以房产联营投资的,房产税计税依据应区别对待:

(1)以房产联营投资,共担经营风险的,以房产余值为计税依据计征房产税.

(2)以房产联营投资,收取固定收入,不承担经营风险,只收取固定收入的,实际是以联营名义取得房产租金,因此应由出租方按租金收入计征房产税.

二、应纳税额的计算公式：

(一)从价计征的公式为:

年应纳税额=房产计税余值×1.2%

自用的地下建筑,按以下方式计税:

1.工业用途房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值.

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

2.商业和其他用途房产,以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值.

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例,由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定.

3.对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税.

(二)从租计征的公式为:

应纳税额=租金收入×12%(或4%)

1.出租房产实行(或选择)增值税一般计税方法的,其增值税应纳税额为"当期销项税额-当期进项税额",其从租计征的房产税计税依据"不含增值税"的租金收入,就是增值税发票中列明的"销售额",

即:取得的全部租金收入按照11%的增值税率折算后的金额.计算公式如下:

从租计征房产税计税依据=全部租金收入÷(1+11%)

【例】某公司一般纳税人出租写字楼,年租金收入111万(含税),其中租金收入采用的是一般计税方法缴纳增值税,适用房产税的税率12%,则房产税应纳税额=111÷(1+11%)×12%=12万元,需要将含税租金换为不含税租金收入.

2.一般纳税人选择简易计税方法的或小规模纳税人适用简易计税方法的,从租计征房产税计税依据是"不含增值税"的租金收入,即以收到的全部租金收入,按照5%的征收率折算,计算公式如下:

从租计征房产税计税依据=实际全部租金收入÷(1+5%).

【例】接上例,如该公司上述房屋租金收入满足采用简易计税方法的条件,并选择按照简易计税缴纳增值税,其增值税适用征收率为5%,则:则房产税应纳税额=111÷(1+5%)×12%=12.69万元.

【例】某房屋租赁企业,房产原值共1800万元,2017年4月1日将原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店,月租金6万元.5月1日将另外的原值100万元的房屋出租给个人用于经营,月租金0.6万元.当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税.则:

(1)从价计征房产税=(1800-1000-100)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×3÷12×1.2%+100×(1-20%)×4÷12×1.2%=9.44(万元)

(2)从租计征房产税=6×9×12%+0.6×8×12%=7.06

(3)该企业当年应缴纳房产税=9.44+7.06=16.50(万元)