房地产开发企业将商品房转自用要缴哪些税?

案例概况

吉祥房地产开发有限公司（以下简称“吉祥公司”）2017年4月10日将自建的商品房转为自用，做办公室使用。如何进行税务处理？

税务分析

一、政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）。

二、实务分析

（一）商品房转自用的增值税处理：不做视同销售

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法 》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

根据以上规定，吉祥公司将自行开发的商品房转自用，不属于向其他单位或者个人无偿转让不动产的情形，不做视同销售处理，不需缴纳增值税。

（二）商品房转自用的土地增值税处理：不征收土地增值税

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第二款，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

因此，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租，不征收土地增值税。

（三）商品房转自用的企业所得税处理：不视同销售缴纳企业所得税

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；

（二）改变资产形状、结构或性能；

（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；

（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；

（五）上述两种或两种以上情形的混合；

（六）其他不改变资产所有权属的用途。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租，由于所有权属在形式和实质上都未发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，不缴纳企业所得税。

（四）商品房转自用的契税处理：不缴纳契税

《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号 ）第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》（财法字〔1997〕52号）第六条规定，条例所称土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

条例所称土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

条例所称土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。

条例所称土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

房地产开发企业将开发的部分商品房转为企业自用或用于出租，商品房的权属既没有变化，也没有以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。因此，不需要缴纳契税。

一句话总结：房地产开发企业将开发的部分商品房转为企业自用或用于出租，不需缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税。

三、案例解析

根据案例资料：吉祥公司2017年4月10日将自建的商品房转为自用，根据现行税法规定，不需缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税。