营改增对房地产企业增值税的影响

营改增对房地产企业增值税的影响

答：“营改增”之后，房地产开发企业的税收负担有所下降，成本也有所降低

营业税属于价内税，在征收时会涉及到重复征税的问题，因此虽然其税率较低，但企业的税收负担反而比较重，而同属流转税的增值税则是价外税，且具有税收中性的特点，所以无论商品经过多少道流转环节，最后只会对它在生产流通环节中的产生的那部分増值额进行征税，从而有效避免了重复征税这一问题。所以，对于房地产开发企业而言，从征收“营业税”到征收“增值税”，在一定程度上会减少其税收负担和营业成本，提高竞争优势：

①对小规模纳税人及选择简易计税方法的一般纳税人来说，“营改增”政策的实施虽然改变了其缴纳税款的税种，但对税率却没有影响，依然是5%，但由于计算增值税时是不含税价，所以“营改增”后，实际税负只有5%/（1+5%）=4.76%，由此可以看出，“营改增”后，其税负降低了5%4.76%=0.24%。

②对一般纳税人来说，“营改增”以前，以企业的全部销售额为对象征收税费，而“营改增”以后，对其征收的税费=企业的销项税额-企业的进项税额，是两者的差值。房地产开发企业通过正当的渠道获得的增值税专用发票，在缴税时可以用来进行税额抵扣，大大减少了房地产开发企业的税收负担，使其不再被重复征税，从而促进整个行业的长远发展。

另外，营业成本=变动成本+固定成本，“营改增”之后，一般纳税人的变动成本中存在可以进行抵扣的进项税额（之前不能进行抵扣），因此企业的变动成本降低了；“营改增”政策实施之前，企业的固定资产的年折旧额=（购买价格+营业税）/折旧年限，“营改增”之后，年折旧额=购买价格/折旧年限（上述两公式均假设折旧方法为年限平均法），由此可以明显看出，企业的固定成本也降低了。因此，在营业收入基本稳定时，营业税改征增值税会导致变动成本与固定成本的下降，从而进一步增加了企业的利润。

“营改增”导致的房地产开发企业出现的税负问题分析

1、“营改增”之后，由于不能如数如期获得增值税专用发票来进行税款抵扣，可能增加了企业的税收负担。前文介绍了实施“营改增”前后的税率变化，我们了解到对一般纳税人征收税款时采用的税率由5%增加到10%，税率提高了5%，因此，企业从其他企业获得的进项税额的多少在很大程度上影响到本企业的税负，而很多企业不能如数获得增值税专用发票，导致税款抵扣不足，最后使得很多企业在“营改增”之后没有如预期的一样减轻自身税收负担，相反税负还比之前增加了，其主要原因就是进项发票不能如期如数取得，进而导致不能如数抵扣，无法达到理论水平，增加了企业税负。目前，随着各项工作的开展，大部分企业已全面落实“营改增”政策，因此可以比较容易从其他企业获得增值税专用发票。但房地产行业资金拖欠严重，有时候无法如期取得增值税专用发票，在当期无法进行抵扣，增加企业本年度的税收负担；此外，很多房地产开发企业选择外包项目，但其外包的建筑公司的绝大多数员工都是农民工或是没有纳税资质的个人，因此，企业在这一方面难以如数抵扣税款，从而可能导致企业的税负不能达到预期，反而增加了。

2、“营改增”之后，财务核算难度加大，财务人员的能力和水平有待提升，可能增加企业的税收负担。

①“营改增”后，财务核算处理复杂，工作难度加大，特别是财务人员面对新的税收政策，会计方法需要更新，范围也发生了变化，但财务人员的专业水平参差不齐，再加上对增值税缴纳等相关方面的政策不太了解，业务流程不太熟悉，导致没有形成符合规范意识。

②由于对凭证管理的不严格、不合理，税控设备操作不当等，使得一些可以用来进行抵扣的进项税额凭证丢失从而无法进行相应的抵扣，最终导致企业在“营改增”后缴纳的税款增加了，企业在税改之后的税负不但没有得到缓解，还进一步加重了。

本文详细介绍了营改增对房地产企业增值税的影响，也介绍了营改增，导致房地产开发企业出现了税负问题分析。作为一名房地产企业的税务会计，需要非常清楚营改增之后房地产企业的税负有所降低，成本也出现了降低。如果你不是很明白，那么咨询一下会计学堂在线老师吧。