商品房销售的财会处理

从事商品房生产的房地产开发企业生产制造的产品是商品房（包括住宅和商铺），具有商品的一般特性，因此房地产销售收入的确认应依据企业会计准则的有关规定。

一般产品生产企业需要产品完工才能进行销售，而房地产企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。

所谓房地产预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人由承购人支付定金或者房价款的行为。我们在日常生活中时常发现，在商品房还没有正式完工，达到竣工验收交付的条件时，整个项目可销售的商品房已销售完毕。

在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到购房款，也不能确认为“主营业务收入”，而只能通过“预收账款”核算。

例如：某房地产开发经营企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金3000万元（其中普通住宅2500万元，商铺500万元），（会计分录单位为万元，下同）。

借：银行存款　3000

贷：预收账款　3000

只要在没有交付商品房钥匙之前，所有收到的购房款项全部挂在“预收账款”内。

一般工业产品生产企业，在 收到客户订金时不需要纳税。但房地产企业从事商品房的预售所收到的预收购房款，因为符合税收上的收入确认条件，需要按税法规定纳税。

收到预收购房款，按税法规定所缴纳的相关税金，在交付商品房钥匙之前（一般在交完购房全款，开具了商品房销售发票，才交付商品房钥匙），除“印花税”外，全部挂在“应交税费”有关具体税种项目下。