房地产企业拆迁业务的财务做账

【问题】

我公司是房地产开发企业，和拆迁户达成拆迁协议。被拆迁户甲取得我公司住宅拆迁补偿款71304元，同时我公司还原其房屋面积为92.56平方米。其中：属于拆迁置换面积为59.42平方米（置换单价为1395元/平方米），超置换面积33.14平方米（市场单价为3271元/平方米）。我公司为甲开具不动产销售发票，开具金额为191292元（59.42×1395+33.14×3271）。该房屋单位成本为1921元/平方米。请问应如何进行财税处理？

【解答】

账务处理如下：

1、支付拆迁补偿款：

借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 71304

贷：银行存款 71304

2、销售房屋给拆迁户：

借：银行存款 191292

贷：主营业务收入 191292

3、计提税金及附加：

《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交营业税 9564.60

应交税费——应交城建税（依企业适用城建税税率确定）

应交税费——教育费附286.94

营业税计税营业额为191292元（59.42×1395+33.14×3271），应缴纳营业税9564.60元。

4、结转成本

借：主营业务成本 177807.76（1921×92.56）

贷：开发成品 177807.76