房地产开发企业因拆迁房屋而以房产补偿给被拆迁户的是否视同销售、都会涉及哪些税种？

天道酬勤 追问

2023-03-15 09:04

有没有相关的政策

小菲老师 解答

2023-03-15 09:09

同学，你好

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)《附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。由此可见，土地所有者依法征收土地，向原土地使用者支付的补偿，包括土地补偿、不动产补偿以及相关的有形动产的补偿在内，均免征增值税。
但在实践中，有的认为收回土地补偿免征增值税应当引用《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第45号)文，即“纳税人取得的财政补贴收入，与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应按规定计算缴纳增值税。纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。”其实引用该文件是错误的，如果政府收回土地，不是由政府补偿，而是房地产公司进行补偿难道就要缴纳增值税吗?显然不是。《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)在上述文件基础上做了更加详细的规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)规定，不征收营业税。营改增之后，该政策也应当平移，即收回土地使用权取得的补偿，不论资金来源是否为政府财政资金，也是免征增值税。
应当注意：一、纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，即征收令。二是无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，应当免征增值税。比如，政府收回土地以“毛地”出让，原土地使用人向土地取得人收取的补偿，也是免征增值税。三、固定资产、无形资产或者不动产后期用于免征增值税项目应当进项税转出。不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率。固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。四是非政府行为的拆迁补偿即商业拆迁补偿行为，取得的补偿视同销售，应当按照规定缴纳增值税。