物业小规模纳税人代收水主水电费，业主要发票，物业公司可以开发票给业主吗？税率多少

shirley 追问

2022-01-11 09:58

但是有些业主一定要发票，而且现在情况还有点复杂，发票自来水公司及供电局是开给开发商，缴费是由物业公司定期向业主收款，然后定期由物业公司统一缴纳，如果没有收齐的这部分也要由物业公司先垫付。

紫藤老师 解答

2022-01-11 09:59

那么你们可以开具发票，计入成本

shirley 追问

2022-01-11 10:05

问题 就是刚移交过来，现在水电费是由物业向业主定期收取后缴纳给水电公司，而且有时候在定期内无法全部取回水电费，物业公司还会存在要先垫没有收回的水费这部份的钱一起缴纳给水电公司，水电公司开的发票是原来开发商名称不是物业公司。但是部分业主需要向物业索取发票。

紫藤老师 解答

2022-01-11 10:06

其实你们开具收据是最好的

shirley 追问

2022-01-11 10:14

收据都有开，问题是有些商铺业主是对公司的是不接受收据。居民的都OK的。现在的问题是水电费由物业代收业主后统一交水电公司（如果收不齐的情况下，物业公司要先垫付），发票却又是开给开发商。这样物业如果开发票给业主，又没有对应的成本发票。而且都是平价收取。如果把户名改成物业公司，发票到时候开给物业公司，水电费代收代缴也由物业公司来收取及缴纳。那这收取的水电费（不开发票部分）需要按不开票的收入来确认吗？如果按不开票的收入来确认，本身就是平价收取，那物业公司又自己要承担这部分的税费。（因为是小规模纳税人，不向一般纳税人可以进项抵扣）

紫藤老师 解答

2022-01-11 10:14

税务局12366回复的，发票是指一切单位和个人在购销商品、提供或接受服务以及从事其他经营活动中，所开具和收取的业务凭证，是会计核算的原始依据，也是审计机关、税务机关执法检查的重要依据。

shirley 追问

2022-01-11 10:21

商业这块的业主都会要求开具发票的呀。因为人家缴费是在你物业公司缴费，所以也是让你物业公司出具发票给他们

紫藤老师 解答

2022-01-11 10:22

应该让供电局开具发票的

shirley 追问

2022-01-11 10:28

供电局已经把这个总表发票直接开给开发商了，因为早期的小区没有一户一表，他就认总表，当时是由开发商建设，所以表号是开发票的。现在呢开发票已经建设完了。发票可以是可以变更成物业公司，但是没有做一户一表。水电公司还是只会认总表，总表统一收费，正常都是由物业公司缴纳

紫藤老师 解答

2022-01-11 10:30

要么可以开具发票，计入成本，要么开数据

shirley 追问

2022-01-11 10:44

如果发票抬头变更成物业公司，因为有分居民业主及商铺，商铺这块业主一般需要发票，但是居民这边是可以不需要，再加上我们是平价收费，也一般不会发票给业主，就开收据。现在就是如果把自来水和供电局把发票转成开物业公司，那物业公司向业主收取的所有水电费是否都有按收入来确认，可以只确认业主要求要开发票的这部分的收入呢？至于取得相应于的成本发票，如果对应没有要求开发票的我们没有确认收入的同时，也不会确订相对应的成本。只会确认有开发票的这部分收入的成本。这样会有问题吗？

紫藤老师 解答

2022-01-11 10:45

你开了发票，就是收入，以后需要结转成本

shirley 追问

2022-01-11 10:51

开了发票要确认收入，这个是没有问题，问题是大部分是不需要开发票的。因为是平价收取。那不开发票的这部分可不可以按是按水电费代收代付的方式来处理，不确认收入。在平价向收业开发票，对于物业公司来说本身就是亏损的事情，物业公司要多承担一部分的税费，因为开发票这部分产生的税金业主不会为你物业买单的。那如果因为水电公司的表头（就是以后开发票都开给物业公司）物业公司要把所有代收的水电费都按收入来处理的话，对于物业公司来说额外的税费产生太多，主要是这块税费业主不会买单。物业公司肯定也不乐意这样做。

紫藤老师 解答

2022-01-11 10:52

大部分是不需要开发票的，也需要纳税

shirley 追问

2022-01-11 10:55

那如果水电公司的发票抬头都已经变更成物业公司，水电公司按月定期向物业公司收取水电费，并开具发票给物业公司。即使物业公司没有向任何业主开具发票。那收取的这些水电费是否需要按照收入来确认。正常情况下，也应该按照不开票收入来确认收入吧！是这样的吗？

紫藤老师 解答

2022-01-11 10:56

你好，对的，你的理解是对的

shirley 追问

2022-01-11 11:04

所以物业小规模纳税人如果代收业主水电费，供电供水发票又是直接提供给物业公司，且又是物业公司去缴纳，就是一个转售水电费行为，但是一般纳税人电费叫供电局开专票，就可以进项抵扣，即使是平价收取，至少也不会产生额外的税费，水费一般纳税人也有一个政策，水费转售是可以按差额征税，这样物业公司一般纳税人代收业主水电费的并不是有什么影响，但是小规模纳税人不一样，他没有进项抵扣，就是实实在在的要按照小规模纳税人要缴纳相对应的增值税等，而且同时可能让小规模纳税人升级至一般纳税人。那水费一般纳税人可以按差额征税，小规模纳税人也可以吗？在申报表中哪里体现？

紫藤老师 解答

2022-01-11 11:06

一般纳税人可以按差额征税，小规模纳税人不可以

shirley 追问

2022-01-11 11:12

我看了原来的物业公司开给业主的发票，水费，税率这栏即使是免征，没有这个政策吧！

紫藤老师 解答

2022-01-11 11:14

水费，税率是免征，没有这个政策