【土地增值税清算】房地产企业向A银行的贷款年利率是13%，B银行是18%，向非金融机构C公司借款，年利率是20%，请问向C公司的借款的利息是按13%还是按18%据实扣除呢？

wo 追问

2020-11-25 12:05

老师，不是个税，是土地增值税清算哦
如下图

江老师 解答

2020-11-25 12:08

是土地增值税，我也跟你说土地增值税的内容，如果是能够取得银行相关的证明材料，就是可以在土地增值税税前列支，另外（土地使用权成本+开发成本）*5%的计算财务费用，在土地增值税税前列支。

wo 追问

2020-11-25 14:09

银行相关的证明材料，老师
可以举例说明一下吗？

wo 追问

2020-11-25 14:11

钱不是从银行借的款，银行还可以给企业开具证明材料是这个意思吗？

江老师 解答

2020-11-25 14:12

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之十以内计算扣除。

wo 追问

2020-11-25 14:26

老师，您帮看下这个学堂课件的开发费用中的利息明确余不明确，在进行土地增值税清算时，扣除只能二选其一，还是分开算。（利息明确的是500万，利息不明确是200万）
见下图

江老师 解答

2020-11-25 14:29

这个课件是完全正确的。你这个可以扣除的利息是：A、B银行的利息支出之和+（土地使用权成本+开发成本）*5%

wo 追问

2020-11-25 14:31

那向C公司借的款产生的利息计算是？

江老师 解答

2020-11-25 14:33

由于不能提供金融机构证明的材料，无法在土地增值税税前列支此笔利息支出，相当于在后面一笔5%的利息支出中列支了

wo 追问

2020-11-25 14:37

若，土地使用权成本+开发成本=6亿，利息明确的是500万，那么开发费用利息明确可以扣除的是：500万+6亿*5%=3500万，不明确的利息是200万，可以扣除的开发费用是：6亿*10%=6000万，所以开发费用总共可以扣除3500万+6000万=9500万，是这个意思吗？
还是？？

wo 追问

2020-11-25 14:39

意思是向非金融机构借款产生的利息支出，若能提供金融机构证明的材料就可以按上述的计算可以扣除6000万？

江老师 解答

2020-11-25 14:52

土地使用权成本+开发成本=6亿，利息明确的是500万，那么开发费用利息明确可以扣除的是：500万+6亿*5%=3500万。不存在第二种选择。

wo 追问

2020-11-25 14:59

谢谢老师的耐心解答，明白了，也就是二选一