老师，房地产要交些什么税呢？税率分别是多少呢

凡凡老师

职称：中级会计师,经济师

2019-06-27 15:38

一、取得土地环节

  开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

  1、契税

  应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%

  2、印花税

  应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

  印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%

  ▶依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例

  二、建设开发环节

  取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

  1、土地使用税

  应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

  ▶注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定

  2、印花税

  常见的合同如下：

  印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%＋建筑安装工程承包合同金额×0.3%＋借款合同金额×0.05%

  三、销售环节

  取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

  1、增值税

  增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

  ▶注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

  2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

  预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

  3、土地增值税（预缴）

  预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率

  预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

  4、印花税

  印花税税额=商品房销售合同金额×5%

  5、企业所得税

  销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

  待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额

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