老师你好，公司是房开企业，拿地时是老板一个朋友介绍的这块地，老板就给了他一套房（本公司开发的小区里的），他自己有房所以就把老板给他的这个套卖了，现在公司要把收到的这套房的房款转给他，请问这个账务处理要怎么做？（目前的账务处理是已经平的，做的账是：借：银行存款 贷：收入/应交税金）. 本来要求对方开居间费发票给我们，算下来要交好多税，对方不愿开居间费，请问老师，还有别的合理的入账方式吗？

攀登者 追问

2026-06-30 10:13

老师，你说的原账务错误，不是很明白，能再说的具体一点吗？

朴老师 解答

2026-06-30 10:18

业务完整链条：
你们欠中间人居间介绍服务费，没钱现金付，拿自己开发的一套商品房抵这笔报酬；
中间人不收房，直接把这套房卖掉，买房客户把房款打进你们公司账户；
你们收到房款后，再把这笔钱转给中间人，结清居间报酬。
你现在只做了一步分录：
借：银行存款
贷：主营业务收入、应交增值税
错点 1：漏掉「用房抵服务费」核心业务（视同销售必须做账）
这套房本来是用来抵中介费，属于以房抵债，税法要求视同销售确认收入、结转成本，你完全没体现这笔居间费用，等于账面没记录这笔土地介绍支出。
完整正确第一步分录（房屋过户给中间人，抵居间费）：
借：销售费用 - 土地居间佣金（房屋含税公允总价）
贷：主营业务收入（房屋不含税价）
贷：应交税费 - 销项税额
同步结转房子成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品
错点 2：银行回款分录科目用错，资金逻辑颠倒
客户打进来的房款，本质是代中间人收的抵账房款，不属于你们正常卖房回款，不能直接确认收入（收入已经在上一步抵账时确认完了）。
收到房款正确分录：
借：银行存款
贷：其他应付款 - XX 中间人
把钱转给中间人结清欠款：
借：其他应付款 - XX 中间人
贷：银行存款
二、合并对比完整正确全套账
房屋抵居间服务费（必须补录，你现在缺这笔）
借：销售费用 — 土地居间佣金
贷：主营业务收入
贷：应交税费 — 应交增值税（销项税额）
借：主营业务成本
贷：开发产品
第三方买家打房款进公司账户（你现在只做了这一步，科目错）
借：银行存款
贷：其他应付款 — 中间人
公司把房款转给中间人结清报酬
借：其他应付款 — 中间人
贷：银行存款
三、不补这笔账的后果
账面无居间费用，拿地介绍支出无法税前扣除，企业所得税多交；
以房抵债未完整确认视同销售，增值税、土地增值税、企业所得税均存在少申报风险；
资金流和业务不匹配，税务稽查会判定账务造假。

攀登者 追问

2026-06-30 10:26

老师，按你上面的处理方式，拿居间费的人还用开票给我公司吗？

朴老师 解答

2026-06-30 10:27

同学你好
需要开的

攀登者 追问

2026-06-30 10:40

也是开居间费吗？算下来对方得交多少税？如果对方是个体户的话？

朴老师 解答

2026-06-30 10:42

对的

增值税百分之一，所得税百分之二十

攀登者 追问

2026-06-30 10:43

老师，这笔费用我们肯定要给，最终对方也没开票给我们的话，我公司企业税全额纳税调增，我公司应该就没什么风险吧？对方收到钱未交税是他的问题

朴老师 解答

2026-06-30 10:44

需要你们调增的你得调增

朴老师 解答

2026-06-30 10:44

如果开了发票你们有代扣代缴的义务

攀登者 追问

2026-06-30 10:49

他没开票我们只需纳税调增就可以了是吗？

朴老师 解答

2026-06-30 10:50

对的，纳税调增就可以了

攀登者 追问

2026-06-30 10:54

他如果用个体户开票给我们，他交的税款就是：增值税：650000/1.01*0.01=6435.64元+附加税643.56元
个人所得税：（650000-6435.64-643.56）*20=128584.16元  （由我公司代扣）   老师你看是这样吗，总交税135663.36元

朴老师 解答

2026-06-30 10:55

个体户开发票不需要你们代扣代缴

攀登者 追问

2026-06-30 10:59

所交的费用是这么算的吧？

朴老师 解答

2026-06-30 11:09

个税是按生产经营所得计税