有了解房地产行业财税的老师吗，想咨询下：房地产开发企业土地增值税清算，有规定：应将利息支出从房地产开发成本中调至房地产开发费用。这里如果不调整，会少交土地增值税？这个算行业里面普遍存在的问题吗？另外，这里的利息，是针对房开企业与金融机构融资贷款的利息，还是也包括与关联方、个人借款的利息支出？

董孝彬老师 解答

2025-10-06 20:01

您好，房地产开发企业土地增值税清算时，规定利息支出不应放在“开发成本”里而应放在“开发费用”中扣除，如果不调整（即把利息继续放在开发成本里），会导致可扣除金额变大、应纳税额变小，通常就会少交土地增值税，这属于税务上容易出问题的点，现实中部分企业尤其管理不规范的确实存在这种操作但不代表普遍合规；这里的利息主要指房地产开发企业从金融机构（如银行等）贷款产生的、并能按项目分摊且能提供证明的利息，这部分利息可以据实扣除但不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，而来自关联方、个人或其他非金融机构的借款利息，一般不被认可为可据实扣除的利息，多数情况下税务机关不允许这类利息单独扣除或者放入开发成本中，所以只有正规金融机构贷款利息才可能合规扣除且要放在开发费用里。

西瓜很甜 追问

2025-10-06 20:22

老师：1  税务上，关联方、个人或其他非金融机构的借款利息，计算土地增值税时，是不予扣除？  2  会计上，这部分利息计入财务费用？如果不通过损益类科目，而直接计入往来款余额，如其他应付款科目呢？举个列子：出借方与借款人，两边会计核算口径不一致，但是审计函证，其实余额也是一样的，这个怎么判断对方的处理呢？

董孝彬老师 解答

2025-10-06 20:27

 您好，1. 税务上，关联方、个人或其他非金融机构的借款利息，在计算土地增值税时，一般不予扣除，除非能提供合法有效合同、实际支付凭证、利率不超过同期金融机构贷款利率，且能清晰对应到具体开发项目，但实践中大多数税务机关对这类非金融机构借款利息采取严格标准，通常不允许作为据实扣除的财务费用，更不会允许放入开发成本中扣除，所以基本不予认可或扣除。  

2. 会计上，这类借款利息通常是计入“财务费用”影响当期损益的，但如果企业没有通过损益类科目核算，而是直接挂在“其他应付款”等往来科目，只是账面余额对得上，从会计处理上讲不规范，属于未正确反映费用和负债实质；审计函证时两边余额一致只能说明资金往来记录一致，但无法证明利息是否真实计提、是否费用化或资本化，要判断对方实际处理方式，需结合合同、利息支付记录、科目明细、现金流以及对方账务处理逻辑综合分析，不能仅凭余额一致就认定处理正确或一致。