房地产企业增值税申报

房地产企业增值税申报

房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发 票，在开具增值税普通发 票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发 票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发 票金额不在申报表附表(一)中反映。

在交房时，按所售不动产全款开具增值税发 票，按规定申报纳税。

国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

比如，房地产开发老项目，选择简易计税办法预收100万元预售款，应预交增值税：

100÷(1+5%)×3%=2.857万元

如果是2016年5月1日及以后开工的新项目，则预交增值税：

100÷(1+11%)×3%=2.7027万元。

案例：北京吉祥房地产开发企业为一般纳税人，于2017年10月预售2017年7月开工尚未开发完毕的房地产项目收入1110万元，销售完工房地产项目收入2220万。本月有留抵进项税额200万元。销售时采用一般计税方法，税率11%，预征率3%。

一、预售收入

会计处理：

借：银行存款 11,100,000.00

贷：预收账款 11,100,000.00

借： 应交税费—预交增值税 300,000.00

税金及附加 36,000.00

贷：银行存款 336,000.00

税务处理：

预售收入应按规定预缴增值税=1110/(1+11%)*3%=30(万元)。由于预售尚未开发完毕的房地产项目未产生纳税义务，当月不能结转销项税额。只有等该房地产项目纳税义务发生，才能抵扣本月的留抵进项税额。

房地产企业增值税申报由会计学堂整理，有些企业在异地开发项目，就需要预交增值税，这也有税法规定，其中有一个关于应预缴税款的公式，欢迎咨询。