预收房款不征税如何申报

预收房款不征税如何申报

预收房款与增值税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时，再计算应纳税款，并可扣除已预缴的增值税税款。

1.预收房款应预缴增值税的计算。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税，应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款。预收款包括分期取得的预收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的预收款。

2.定金、诚意金、认筹金和订金的增值税预缴。定金属于预收款，所以，收取的定金要预交增值税，但诚意金、认筹金和订金不属于预收款，不需要预缴增值税。但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定。例如，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的，均属于预收款性质，应按规定预缴增值税；1、收取的款项不超过5万元（含5万元）；2、收取的款项从收取之日起3个月内退还给购房人。房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？以及预收款的时间确定问题？各地税务机关执行政策不一致，具体执行需要咨询当地税务机关。

3.预收房款与开票。房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。

4.增值税预缴的地点。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.预缴增值税是否抵减应纳增值税。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”第十五条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”增值税是以纳税人为纳税主体进行税款抵扣、应纳税额计算的，既然是减除预缴税额就应当允许全部减除。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。文件没有规定预缴的税款要区分一般计税项目和简易计税项目进行抵减，并且从增值税申报表的填报上，不论是一般计税方法预缴增值税，还是简易计税方法预缴的增值税，均在《增值税纳税申报表附列资料四》第四行“销售不动产预征缴纳税款”填报，预缴的税款统一带入主表的27行。因此，当期预缴的税款可以抵减当期及以后各期的应纳增值税税款，包括一般计税和简易计税应纳税额。

预付卡销售和充值

该项主要是为了解决预付卡环节开具发票不征税的要求。

纳税人在销售预付卡时收取资金，此时未发生增值税行为，但是如果开具了发票，则根据财税〔2016〕36号文规定，增值税纳税义务的发生时间为：先开具发票的，为开具发票的当天，达到增值税纳税义务发生时间，应申报缴纳增值税。53号公告之前，基本上在预付卡环节需要预征增值税，但随之而来的很多问题，确定税率难，重复开票问题，纳税人前期税负较重等等。尤其是营改增后以服务业为主的纳税人，如果其基本税率为6%，很少有销售货物业务，在销售预付卡环节即计征17%的最高税率，税负太重，也很难操作。

53号公告增加了该分类编码，发票税率栏应填写“不征税”，在销售预付卡环节开具发票，但不需计征增值税，从根本上解决了销售预付款环节增值税纳税义务时间与开票的矛盾。

销售自行开发的房地产项目预收款

该项主要是为了解决房地产开发企业预收房款的开票与增值税纳税义务发生时间的矛盾。

房地产开发企业预收房款，未达到增值税纳税义务发生时间，只是需要按照3%预缴增值税。但如果对预收房款开具了发票，则根据增值税文件规定，“先开具发票的，为开具发票的当天”判定为达到了增值税纳税义务发生时间，需要纳税申报。53号公告发布之前，各地方政策也对此有不同的规定，比如零税率，不申报，不开票等等。53号公告对此采取了增加“未发生销售行为的不征税项目”开票编码的方式，即满足购房者取得发票办理手续的要求，又不需在开票环节申报纳税。

小编认为，房地产开发企业的预收房款开具发票，只是为了提供收款凭据或者方便购房者办理各种手续，我们可将其认为是类似于营改增前开具的房地产开发企业专用收据。因此，在完成房地产项目销售后，开具正式全额的发票时，可不必冲销原已开具的编码为“未发生销售行为的不征税项目”的预收房款的发票。

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