房地产租赁收入如何计算增值税？

房地产租赁收入如何计算增值税？

为配合新政的执行，财政部、国家税务总局在《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)中，明确规定"房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。"在计征房产税等税种时，"税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。"同时，对于享受减征、免征增值税优惠的纳税人，还专门规定"免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。"因此，2016年5月1日后，纳税人从租计征房产税时，其计税依据不含增值税。

出租房产增值税计税方法有几种?如何确定?

"营改增"后要想确定从租计征房产税计税依据，必须先要弄清楚增值税如何计算。当前，纳税人出租房产一般存在三种情形：一是单位和个体工商户出租2016年4月30日以前取得的房产，二是单位和个体工商户出租2016年5月1日以后取得的房产，三是其他个人出租房产(住房、其他房产)。增值税计税方法也存在两种方式：一般计税方法和简易计税方法。按照纳税人增值税纳税资格的登记种类的不同，其计税的方式和依据也各不相同。详见下表：

需要注意的是：一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。同时，对于一般纳税人存在多套房产出租，可能存在不同房产适用不同增值税计税方法选择的情形，不仅需要向国税机关备案，更要向地税机关备案。

一般计税方法从租计征房产税计税依据如何确定?

出租房产实行(或选择)增值税一般计税方法的，其增值税应纳税额为"当期销项税额-当期进项税额"，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。无论纳税人当期实际缴纳的增值税额多少，其从租计征的房产税计税依据--"不含增值税"的租金收入，就是增值税发票中列明的"销售额"，即：取得的全部租金收入按照11%的增值税率折算后的金额。计算公式如下：

从租计征房产税计税依据=全部租金收入/(1+11%)

即使纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)，增值税按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税的，其从租计征房产税计税依据仍然是"不含增值税"的租金收入，在房产所在地地税机关申报缴纳。即：

从租计征房产税计税依据=全部租金收入/(1+11%)

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