土地增值税清算怎么做

土地增值税清算怎么做?

答： 第一步、计算取得土地使用权所支付的金额。包括：

（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：

①出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；

②以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；

③以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关税费，如①登记、过户手续费和②契税。

第二步、统计开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：

①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 

第三步、归集开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：①销售费用、②管理费用、③财务费用

开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。

①利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；

公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

第四步，计算土地增值税。公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。

第五步，请专业事务所出鉴证和申报表，出具鉴证报告后去税局交资料，无事务所的则带齐资料去税局申报。

第六步，税局组成清算小组，清算后出具通知单，按单缴税

哪些企业要进行土地增值税清算？

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：                                                                                                                             1、房地产开发项目全部竣工、完成销

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　                                                                                                                                          3、直接转让土地使用权的。同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：                                               1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；                       

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；                                                                      

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算；             

4、省（直辖市）税务机关规定的其他情况.                                                                                                                           

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