投资性房产还能抄底吗？用人口数据算完，我劝你死心

我直说吧，房产不再是好资产，这个判断我大约在5年前就得出来了，并在3~4年前把自己的投资组合做了相应调整。

那时候跟身边朋友说这个，很多人觉得我在危言耸听。现在回头看，当初听进去的人，大概是赢在了起跑线上。

不是因为我有什么内幕消息，完全是靠一套很笨、但很管用的逻辑——跟着人口数据走。

房地产的基本盘，说白了就是人

房地产这个行业，本质上是给人提供住所的。

无论你怎么包装它——地段、学区、地位象征……剥开所有故事，人口数量才是这个行业的基本盘。人多，需求就旺；人少，再好的地段也撑不住。

所以研究房价长期走势，其实只需要研究一件事：未来人口会增还是减，减多快？

这个答案，藏在几十年的出生数据里。

我自己算了一遍，结论很扎心

我把建国以来每个年代的出生人口整理了一下，大概是这样的走势：

整体趋势一目了然：建国初期到2000年，每年出生人口长期维持在2000万左右的高位。2020年前后，出生量开始连续锐减。

光看出生数还不够，要算清楚人口净变化，还得知道每年死了多少人。

根据联合国发布的数据，我国2023年的平均死亡年龄大约是73岁。这个数字在过去十几年里变化不大，短期内大幅波动的可能性很低。

用这个逻辑反推：2023-73=1950，也就是说，2023年离开这个世界的人，大多数是1950年出生的那批人。

1950年的出生人口约为2042万。

而2023年官方公布的新出生人口是902万，相比2017年的1765万，已经接近腰斩。

这笔账，算完有点沉

把这两个数字一减：2042 - 902 = 1140万。

2023年，中国人口净减少了约1140万，相当于总人口的0.8%。

这还只是开始。

因为1950年代之后出生的人还更多——整个60年代是中国历史上出生人口最高的10年，每年基本都在2600万以上，1963年更是突破了3000万。

按平均寿命推算，现在退场的主力还是50后。再过10年，60后将开始大规模退场。

我做了个保守假设：如果10年后每年新出生人口还能维持在500万左右，那么届时每年净减少的人口就会攀升到2100万的规模。

1963年出生了约3000万人，1963+73=2036，仅2036这一年，人口净减少就可能高达2500万，如果彼时总人口还有12亿，仅这一年就会减少总人口的2%。

往后20年，"死亡人数"这个被减数越来越大，"出生人数"这个减数却越来越小，差值只会越来越扩大。

人口下降，对房价意味着什么

说完人口，再聊房子。

如果今后20年总人口下降30%，也就是减少约4亿人，那即使从今天开始一套新房都不盖，20年后也会有大约1/3的房产空置出来。

这还只是全国平均数。

因为人口萎缩之后，仍然会向核心城市集中。也就是说，四五线城市、偏远地区，人口流失会更严重，届时一半甚至更多的房产出现空置，不是危言耸听。

日本和欧洲很多偏远地区，已经在以1元人民币的象征性价格挂牌出售房产——这不是段子，这是在人口持续萎缩之后的真实结局。

而我们的人口衰减速度，按目前轨迹来看，比日本当年还快。

我是怎么判断到拐点的

2018年，当年出生人口较上一年大幅下降了13.3%。那时我就感觉，新生儿数量已经低于死亡人数，人口总量下降的拐点其实已经来了。

2019年，总人口开始明显下降，在我看来，那一年应该是房地产行业最后的余光。

2021年9月，恒大债务危机正式爆发。那时我开始明确跟身边朋友和客户说：趁高点，尽快清空投资性房产。

2022年上半年，疫情封控让很多人看到了城市面貌的另一面，我更加确信这会加速击穿房地产的泡沫。封控解除后，我立刻再次叮嘱，越快出手越好。

放到今天来看，当时那个判断是对的。

那房价什么时候可以抄底？

很多人现在还在问这个问题。

我的答案是：对大多数地区来说，把房产作为理财工具的时代，已经过去了。

婴儿潮正在演变成一场持续数十年的退场潮，供需结构的逆转是结构性的，不是周期性的。

我认为今后20年，买不如租，尤其是非核心城市。等到20年后，用现在的房价打个五折甚至更低，去买一处四五线城市的房产养老，大概率不会有什么悬念。

与其把钱压在流动性差、未来供过于求的房产上，不如提前把资产配置到能跑赢通胀、流动性更好的地方。

具体配什么、怎么配，因为平台限制不方便在这里细说，感兴趣的可以来聊。

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大贺说点心里话

做了10年保险，见过太多人因为信息差踩坑。我的原则很简单：不收你一分钱，只说大实话。 有问题随时来聊。