母子公司之间土地转让的税收策划怎么处理?

母子公司之间土地转让的税收策划怎么处理?

答:房地产母公司出钱拿地,获得土地出让金收据,未办理土地证,拟成立子公司开发.

房地产母公司已经种标拿地,母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》,并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账,但是还没有取得国有土地使用权证书.然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发.

综合以上国土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项和财税[2016]140号第八条的规定可以得出以下结论:

第一,房地产母公司中标拿地,在向国土部门提交土地中标申请书约定:拟成立子公司的出资构成、成立时间、子公司开发母公司中标的土地等内容,土地中标后,母公司支付了土地出让金,未获得土地证,无论国土部门是否给房地产母公司开具土地出让金行政事业收据或非税收入缴款书,只要国土部门与房地产母公司签署《国有土地使用权出让合同变更协议》,或者国土部门直接于母公司拟成立的子公司签署《国有土地使用权出让合同》,土地使用证过户到母公司拟成立开发该母公司中标土地的子公司名下,就不视同房地产母公司将其中标的土地转让给其子公司的行为,而是认定为国土部门将土地出让给房地产母公司拟成立子公司的行为.房地产母公司不缴纳任何税收.

第二,如果出现自然人中标拿地,然后拟成立独立法人的公司开发该自然人中标的土地,只要符合国土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项的规定,也不视同该自然人转让该土地到其成立的公司名下的行为,该自然人也不缴纳任何税收.

第三,房地产母公司支付土地出让金,国土部门向房地产公司开具抬头为房地产母公司的土地出让金行政事业收据或非税收入缴款书,能否在子公司列支做成本入账,子公司能否在计算增值税、土地增值税和企业所得税前进行扣除呢?只要符合国土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项的规定,视同为国土部门出让土地给子公司的行为.根据财税[2016]140号第八条的规定以及实质重于形式的原则,国土部门向房地产公司开具抬头为房地产母公司的土地出让金行政事业收据一或非税收入缴款书可以在子公司做成本入账,在计征增值税时进行抵扣,在企业所得税前也扣除,但在计算土地增值税时能否扣除没有法律依据.

母子公司之间土地转让的税收风险怎么规避?

应采取以下规避策略:

(1)第一种合同签订方法:通过《投标(竞买)申请书》中的约定进行规避

第一,母公司(土地竞得人)在向国土部门提交的《投标(竞买)申请书》中约定以下内容:

①拟成立子公司进行开发建设;

②拟成立子公司的出资构成、成立时间;

③房地产母公司代替拟成立子公司垫付土地出让金,土地出让金的收据等子公司注册成立后直接开给子公司名下.

第二,与国土部门协商一致,根据招标挂牌出让结果,国土部门先与房地产母公司签订《国有土地使用权出让合同》,在房地产母公司办理完子公司注册登记手续后,再与子公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;或者约定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权出让合同》.

(2)第二种合同签订方法:房地产开发企业、项目公司、政府部门签订三方补充协议,将土地受让人变更为项目公司.

如果母公司(土地竞得人)在向国土部门提交的《投标(竞买)申请书》中没有约定以下内容:①拟成立子公司进行开发建设;②拟成立子公司的出资构成、成立时间;③房地产母公司代替拟成立子公司垫付土地出让金,土地出让金的收据等子公司注册成立后直接开给子公司名下.则采用签订三方协议进行规避.

第一,在项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有,而且政府部门出让土地的用途、规划、土地价款总额等条件不变的情况下,房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司.

第二,将国土部门开给房地产母公司的土地出让金收据,到国土部门和财政部门协商换成子公司抬头的土地出让金收据.如果换不成子公司抬头的收据,则将国土部门开给房地产母公司的土地出让金收据在子公司进行入账进土地成本.

(3)最优规避策略:第一种合同签订方法

以上两种合同签订方法中,由于考虑到国土部门开给房地产母公司的土地出让金收据,到国土部门和财政部门很难协商一致,换成子公司抬头的土地出让金收据.将在土地增值税前很难扣除,所以,小编建议最好采用规避策略一的方法更妥当.

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