房地产公司转让公司在建项目应缴纳哪些税

房地产公司转让公司在建项目应缴纳哪些税

  无论从增值税的原理还是财税〔2016〕36号的规定来看，纳税人无论是销售完工产品还是转让在建项目，只要的法定增值额得以实现，取得的进项税额以及新技术下的销售额抵减都允许全部抵扣或抵减。

  国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条在36号文的基础上进一步规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

  销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

  同时，18号公告第五条对当期允许扣除的土地价款按照如何计算明确规定，当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。

  18号公告是基于房地产企业正常开发情况下作出的规定，对于非正常状态下的业务模式，比如房地产企业将未完工的在建项目整体对外销售，此时就没有18号文规定的“当期销售房地产项目建筑面积”情形出现，那么，这种情况下土地成本如何计算抵减?有观点认为，18号文件规定，当期允许扣除的土地价款为当期销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例乘以支付的土地价款，而在建项目整体对外销售没有可供计算的“当期销售房地产项目建筑面积”，且销售的是在建项目，它不是18号公告中规定的土地价抵减对象，因此，销售在建项目的销售额不得计算抵减土地价款。

  其实，这种观点是对36号文和18号文的误解。正常的房地产企业经营模式主要分“拿地→开发(施工)→销售开发产品”三个环节，其中“拿地”和“开发(施工)”是房地产企业开发投入的环节，同时，也是进项税额取得的环节。在项目经过开发(施工)后最终形成可以销售的开发产品，这个开发产品就是进项税额投入结束后增值税法定增值额待以体现的环节，当开发产品实现销售时法定增值得以实现。但是企业在开发过程中，往往因为经营或市场的需要很有可能并不是销售最终的开发产品，而是销售中端的在建项目，这种经营模式的变化对于增值税来说并没有因为有变化而导致增值税法定增值的损失，只不过是增值额的实现点由终端的开发产品前移到在建项目，不影响增值额的实现。所以，进项税额没有人去怀疑是否可以抵扣，同理，作为进项税变通处理的土地成本在销售额中抵减亦不应区别对待而得不到抵减。

  其次，财税〔2016〕36号文原则性规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。18号文重申，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。两个文件的不同之处就是18号文强调了只有“销售自行开发的房地产项目”适用该政策，这是其一，其二，18号文明确了可扣除的土地价款的计算方法(即，销售面积比例法)，该方法解决的是纳税人分期销售开发产品如何计算可抵扣的土地价款问题，但它不是唯一的方法。假设，商业地产一次性全部销售完毕开发产品，就不需要用销售面积比例法计算可抵扣的土地价款，因为，土地价款对应的开发产品已全部销售，土地价款应一次性全部抵减，同理，土地价款对应的在建项目也已全部销售，土地价款也应一次性全部抵减，不受18号公告“当期允许扣除的土地价款”计算公式的约束。

  公司出售房产缴纳的印花税入什么会计科目核算

  对于公司出售房产缴纳的印花税，基本这样做：

  1、计提时：

  借：固定资产

  贷：应交税费-应交契税

  贷：应交税费-应交印花税

  贷：银行存款或库存现金(购房款)

  2、上交时：

  借：应交税费-应交契税

  借：应交税费-应交印花税

  贷：银行存款

  房地产公司转让公司在建项目应缴纳哪些税?房地产公司转让公司在建项目涉及到的资金比较大，因此税务方面必须要做好。如果对于这类项目税费缴纳存疑，会计学堂网有提供专业的老师可以支持一对一的服务。