合作建房的账务处理

合作建房的账务处理

答： 实务中，企业拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业合作联建就会应势而生。

案例：A企业2008年通过出让方式取得一土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产企业合作，双方签订了委托开发销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付B企业开发、销售手续费。

A企业的税务处理

该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，没有其他税金。尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经预售，则根据营业税政策的，应当按照“销售不动产”计算缴纳营业税。本着“实质重于形式”的原则，按照土地的预征土地。按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）计算缴纳企业所得税。

项目竣工后，A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，按照“销售不动产”计算缴纳的税金没有变化。与预售阶段不同的是，这时要进行土地的清算和企业所得税实际毛利额的调整。对于A企业来说，由于其不是房地产开发企业，项目完工土地清算计算扣除项目时，难以享受房地产开发企业加计扣除20%的政策优惠。

B企业的税务处理

由于B房地产开发企业不享有最终开发产品的所有权，不具备合作开发“共同投资、共同经营、共担风险、共享”的特征。其合同形式属于代建房屋。根据政策，代建房屋一般必须同时满足4个条件：

①必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准；

②所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；

③以委托方名义与负责施工队结算；

④不垫付建设资金。

本案例中，B企业若满足这4个条件，仅仅是利用技术力量帮助A企业管理工程和受托销售，其取得的代建费用和销售代理费则只按“服务业——代理业”税目计征营业税。有利润则正常计算缴纳企业所得税。

合作建房的两种方式

一般合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹“以物易物”，及双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，具体的交换方式也有以下两种：

（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方均拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为；

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。在此讨论的是第一种交换方式中的第一种情况，国有企业以交换国拨土地换取部分房屋所有权账务处理及确认纳税时间及营业额的问题。

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