营改增范围税率提高是否表示税负增加?

“建筑业税率从营业税3%提高到增值税11%，增值税一般纳税人虽可以抵扣进项税额，但建筑企业业务繁杂，有些进项抵扣凭证难以取得，而有些工程项目抵扣本来就少，我公司不要说纳税，就是生存都困难！”得知5月1日建筑业纳入营改增试点后，浙江省松阳县万寿建筑公司老板钟伟明就有了此心结。

近日，根据松阳县国地税合作机制，两局围绕全面营改增，联合开展了上门走访营改增试点企业活动。松阳县万寿建筑公司正是两局联合走访的企业之一。

带队走访的松阳县国税局副局长叶岳泉一行三人，上门耐心倾听了钟老板对营改增的看法及公司税负的具体算法。当钟老板一肚子苦水倒完后，叶岳泉才接过话题说：“从你刚才所讲的公司情况分析，你公司营改增后的税负之所以被‘算高’，至少有三方面原因，一是包清工和甲供材等业务不能和公司正常的经营业务混淆一并计算，可用简易办法按3%计征增值税；二是营改增后，可抵扣的进项税额不仅限于你所说的钢筋、水泥、石灰、运费的进项，还有施工设备的保养和维修费、电器、水电、门窗、办公用品及公司购进的不动产等进项；三是营改增后，老项目（今年4月底前的项目）按简易办法，即3%计算缴纳增值税，确保企业税负不会因营改增而有所增加，不用担心未完工项目取不到进项抵扣的问题。”钟老板听后将信将疑。随后，钟老板让财务小李与两位国地税人员一起，针对公司一个刚完工不久的住宅楼项目，算起了公司营改增前后税负对比的细账（仅以“老项目”来测算税负变动情况）。

该自建住宅楼工程项目总收入8350万元（含税），总成本7008万元。若按营改增政策规定，总成本中可抵扣的成本（项目）及进项税额，按3%抵扣的进项有沙石料、页岩砖、水费等约为1211（已换算为不含税，下同）×3%＝36.3（万元）；按17%抵扣的进项有电费、水泥、钢材、门窗、电器等约为2701×17%＝459.2（万元）；按11%抵扣的进项有运费等约为935×11%＝102.9（万元），该项目共计可抵扣的增值税进项税额约为598.4万元（假设均可取得进项抵扣凭证），则该项目应缴增值税8350÷（1＋11%）×11%－598.4＝229.1（万元），而按目前营业税计算，应缴营业税8350×3%＝250.5（万元）。即该项目营改增后，可少缴税额250.5－229.5＝21（万元）。可见，该项目只要能够如数取得进项抵扣凭证，就可实现税负“只减不增”。当该项目数据呈现在钟老板面前，他的心结略有解开，但脸上仍有难色。

叶岳泉一行三人见状，想到钟老板定是担心公司有些进项难以取得。叶岳泉随即结合营改增政策，针对该公司具体情况解释道：“随着营改增各项政策的落实和国税机关强化对增值税专用发票管理及税收征管工作，增值税‘链条’运转会更加顺畅，你公司的进项抵扣凭证等问题会逐步得到解决。另据了解，你公司近期要翻新办公楼，根据营改增新政，今年5月1日后，购置不动产的进项税额可分两年抵扣，即第一年可抵扣60%，第二年抵扣40%，你公司只要利用好这项政策，就不用担心因营改增税负会增加。”此时，钟老板脸上难色全无，心结彻底解开。

税务人员准备离开时，钟老板紧握叶岳泉的手说：“多亏你们前来指导，给我们算了笔细账，解开了我的心结，希望你们能常来指导！”

“营改增”即将推行的消息一出后，不少开发商都显得有些兴奋，他们认为，这对于三四线城市来说，无论是新房还是二手房，都是一种促进作用。

根据最新消息，从5月1日起，国家将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营业税改增值税试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。那么“营改增”明明是税率提高，却为何被称为是一项只减不增的惠民政策呢?

营业税改增值税税率提高6%

根据最新消息显示，2016年将全面推开“营改增”改革，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业被纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。而现行的税收政策为营业税，税率为5%，也就是说，就地产行业，仅从数字上来看，“营改增”将税率提高了6%。

值得注意的是，“营改增”将推行的消息一出，各方声音普遍看好，类似“税收只减不增，将推动三四线城市去库存”。实际上，为何税率增加的税收反而可能促进房地产行业的发展?从政策上来说，“营改增”最大的减税之处，指的是，增值税是最主要的流转税种之一，其最大特点是能够最大限度地消除重复计税。

差价征税促进楼市交易

现行的营业税(不含附加税)税率为5%，营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

吴京在某三线城市从事二手房买卖多年，当听到“营改增”的消息时，他最快的反应是，以后一段日子他的生意将更好了，因为他看好税收改革后的内江二手房买卖市场。吴京举例说，“比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。”

当然，也有税收增加的情况，就是100万的房子卖了200万，按营业税就是十万，按增值税算是 11 万，这样税负增加了。但是从另一方面来说，如果所缴纳的增值税越多，说明增值越多，这也是合理上税的。

期待细则出台推动楼市去库存“营改增整体来说会减税，对房地产行业来说也是如此。尤其是对某三线城市这种房价并不高的城市，减税力度更大一些，会减少房企的一些税务压力。在税务认同前提下，楼盘成本中的各类税项总和越大，则增值税抵扣越多。”某一楼盘相关负责人分析说。

总的说来，多个开发商未来营改增之后，企业的新增不动产可以抵扣，这将促进并扩大有效投资。但从另外一个角度讲，这实际上是在鼓励企业购买不动产进行税前抵扣，反倒会扩大需求，对二三线城市而言，有利于去库存，对一线城市的房价理论上有推升作用。