企业出租的税务筹划案例

【案例】

神车制造厂是自然人腾云于2008年创办的个人独资企业，经过近6年的发展，企业取得了不错的效益，2014年12月腾云决定以神车制造厂的名义购置一幢价值1600万元住房用于出租，预计月租金收入为5万元。但在住房出租两个月后，腾云发现每月需交纳大量税金，实际到手的利润较预期相关较大，于是咨询税务师，税务师在了解情况后，指出腾云在购买时如经过筹划可少交许多税金。

筹划前：

神车制造厂需缴纳以下税金；

1、 营业税： 每年应交税金=5*12*5%=3万元

2、 城建及教育附加： 每年应交税金=3*10%=0.3万元

3、 房产税：每年应交税金=5*12*12%=7.2万元

4、 个人所得税：每年应交税金=（5-3.3/12-7.2/12）*20%*12=9.9万元

5、 年度应交税金总额=3.3+7.2+9.9=20.4万元

年度出租住房的净收益=60-20.4=39.6万元

筹划方案：

将神车制造厂的利润进行分配（个人独资企业交纳个人所得税，故在分配时不需再交纳税金），购置的房产不以神车制造厂的名义而是以腾云个人的名义购买，则出租的住房享有税收优惠政策，出租收入交纳的税金将大幅降低，因为根据财税〔2000〕125号规定：“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收”、“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税”

筹划后：

1、 营业税： 每年应交税金=5*12*3%=1.8万元

2、 城建及教育附加： 每年应交税金=1.8*10%=0.18万元

3、 房产税：每年应交税金=5*12*4%=2.4万元

4、 个人所得税：每年应交税金=（5-1.98/12-2.4/12）*10%*12=5.562万元

5、 年度应交税金总额=1.8+0.18+2.4+5.562=9.942万元

年度出租住房的净收益=60-9.942=50.058万元

筹划收益：

筹划后较筹划前每年度少交税金=20.4-9.942=10.458万元，税负率降低了50%以上。