房地产开发企业要怎么处理预缴增值税

房地产开发企业要怎么处理预缴增值税

一、税收政策规定

1、如何预缴税款?

国税总局2016年18号公告明确规定采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.并在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款.

2、如何抵减税款?

国税总局2016年18公告规定房开企业纳税义务发生时,应以适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.

从上述规定来看,目前的税收政策对房开企业预缴税款的抵减是允许不同项目混合抵减的,另外从增值税申报表的填报方面来看,也是支持混合抵减的.

二、案例分析

假定A房地产开发公司甲项目(老项目、一般计税)于2016年6月1日采用预收款方式销售住房一套,收取款项111万元,6月份期末由"应交税费——应交增值税"结转至"应交税费——未交增值税"金额为7万元(暂不考虑其他业务).根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)相关规定,A公司应在7月申报期内,向项目所在地主管国税机关预缴增值税3万元(111÷1.11×3%).如果不计提应预缴的税款,而是直接在7月份缴纳:

借:应交税费——预交增值税 3

贷:银行存款 3

这样做,会有两个麻烦,一是在7月申报期内需要重新梳理、核对6月预收房款的情况,然后计算并缴纳应预缴的增值税;二是在7月缴纳6月应纳税款时,需要一并做下面的会计处理:

借:应交税费——未交增值税 7

贷:应交税费——预交增值税 3

银行存款 4

如果不做上述会计处理,直接按7月"应交税费——未交增值税"的期初余额申报缴纳增值税,会使预缴的增值税不能抵减应缴纳的增值税.

出现这两个麻烦,是因为在发生预缴义务时,未做预缴税款的"计提"处理.根据预缴增值税的规定,发生纳税义务(如销售建筑服务)或收到预收款(如预售房屋)时,纳税人负有预缴税款的义务,此时,应确认为企业的一项负债,通过"应交税费——预缴增值税"科目核算,由于该负债可以抵减未来应纳增值税款,所以,同时应当将其确认为一项资产,通过"应交税费——未交增值税"科目来核算.于是上面的案例中,在收到预收款111万元的6月,应进行下面的会计处理:

借:应交税费——未交增值税 3 (确认为资产)

贷:应交税费——预交增值税 3 (确认为负债)

这样会计处理后,6月期末,"应交税费——未交增值税"科目余额是贷方4万元(7-3),"应交税费——预交增值税"科目余额是贷方3万元.在7月申报期内,无须核对上月预收房款情况,只需根据7月份期初"应交税费——未交增值税"、"应交税费——预缴增值税"科目余额情况,在申报期内缴纳税款即可:

借:应交税费——预交增值税 3

应交税费——未交增值税 4

贷:银行存款 7

应预缴的税款做计提的会计处理,还有一个好处是:提醒纳税人按期预缴增值税.不按规定预缴增值税,后果也很严重.国家税务总局公告2016年第18号第二十八条规定,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,未按本办法规定预缴或缴纳税款的,由主管国税机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理.因此,纳税人未按规定预缴增值税,税务机关会处以少缴税款50%到五倍的罚款.如果没有少缴,但未按期预缴,则要自滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金.

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