旧商铺交易：土地增值税必须小心核对

实际操作中，就有一例房地产旧商铺交易土地增值税因征收方法不同而产生的巨额差异。某纳税人转让自建房中的一层店面266.79平方米，转让单价25000元/平方米，转让金额为6669750元。该店面经专业机构评估，重置成本价重新折扣后为1365333元，缴纳相关税费377471.14元，所购地价款200000元不能提供合法支付凭证。

相关计算方法：①按核定征收方法征收土地增值税，应缴税款=6669750×6%=400185(元);②按旧房土地增值税政策据实征收，其中扣除项目金额为=1365333+377471.14=1742804.14(元)(地价款不予扣除)，增值额=6669750-1742804.14=4926945.86(元)，增值率=4926945.86÷1742804.14×100%=282.70%(适用税率为60%、速算扣除率为35%)，应缴纳土地增值税=4926945.86×60%-1742804.14×35%=2346186.07(元)，与核定征收400185元相差近200万元。

因此，地税机关在征收房地产旧商铺交易土地增值税时，不能简单地一核了之。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第二款规定，核定征收的情形是：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。但现实情况是，个人购买的旧房一般都有正式发票，自建的房屋也有评估报告，房地产旧商铺交易直接用核定征收方法征收土地增值税的情形非常少。所以，对房地产旧商铺交易土地增值税，地税机关应视情形采用不同的征收方法，尽量避免核定征收，以防范税收执法风险。