以商品房做为融资租赁的账务处理?

以商品房做为融资租赁的账务处理?

融资租赁房产税计税依据以会计规定为准

《房产税暂行条例》规定,房产余值,是指房产原值一次减除10%~30%后的余值.关于房产原值如何确定的问题,2008年12月28日财政部、国家税务总局下发的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)明确规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税.房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算.对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估.《企业会计准则第21号--租赁》(财会〔2006〕3号)第十一条规定,在租赁期开始日,承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认融资费用.承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的,可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用,应当计入租入资产价值.租赁期开始日,是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的开始日.

财税〔2009〕128号文件规定,融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税.合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税.

融资租赁期间的房产不缴契税吗?

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税.《契税暂行条例》第二条规定,本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换.而融资租赁,是指出租人根据承租人对供货人和租赁标的物的选择,由出租人向供货人购买租赁标的物,然后租给承租人使用.融资租赁,实质上出租人转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁.资产的所有权最终可以转移,也可以不转移.由于在融资租赁期间房产的所有权仍属于出租方,还没有发生转移变动,因此,融资租赁期间的房产不交契税.但是如果在融资租赁期过后,租赁双方的房屋所有权发生转移,则承租方应按规定缴纳契税.

另外,纳税人不要忘了融资租赁合同要按"借款合同"计税贴花,而不是按产权转移书据.《合同法》第二百三十七条规定,融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同.这就是说,融资租赁期间,资产的所有权没有发生转移,融资租赁房产合同不属于产权转移书据.《关于对借款合同贴花问题的具体规定》(国税地字〔1988〕第030号)第四条的规定,银行及其金融机构经营的融资租赁业务,是一种以融物方式达到融资目的的业务,实际上是分期偿还的固定资金借款.因此,对融资租赁合同,可根据合同所载的租金总额暂按"借款合同"计税贴花.

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