核心原因（会计准则硬性规定）

1. 房地产企业：土地使用权是房企的存货（和房企开发的商品房、商铺一样，都是用来卖的核心商品），哪怕是囤地等增值再转让，也属于主业的存货范畴，不能归为投资性房地产。

2. 普通企业（如制造业、贸易公司等）：土地使用权并非主业经营的商品，持有并准备增值后转让，目的是赚取资本增值，符合投资性房地产“非自用、非存货，为增值/收租”的核心认定条件，因此归为投资性房地产。