老师你好，我是一家房地产开发企业，现在还有最后一期未交房，物业入驻了，但物业现在做是不是很好影响我们整体形象，老板跟就物业达成协议，从开始到今年年底物业的收入和支出都由我们开发企业承担，请问这种情况我开发商的账怎么做这部分收入和支出呢？（物业公司收钱，收到钱后统一半年把收到的钱转给开发商，支出由开发商支出，物业的工资由开发商转给物业，物业再逐个发给他们员工）这种情况怎么入账好呢？税务方面又该怎么操作？

攀登者 追问

2024-06-27 10:35

老师，你说的支付给费用通过其它应付款核算，后期物业公司要开发票给我开发商，我们再根据发票入成本是吧？可以要求他们开专票的吧？
收到物业的款，我开发商确认收入时是不是要开发票给物业公司？如果要开，我们发票又该开什么项目呢？

朴老师 解答

2024-06-27 10:40

同学你好
对的
是这样的
开发票可以看你们经营范围有什么

攀登者 追问

2024-06-27 10:48

老师，我们营业执照上的经营范围有物业管理。      房地产是9%的税率，物业是6%点税率，我还没看开票系统里该选哪个项目开，如果开应该不会按房地产税率来吧？

朴老师 解答

2024-06-27 10:49

同学你好
这个按9%就可以了

攀登者 追问

2024-06-27 10:51

老师，：我们为物业支付的款走的其它应付款，收到的款如果我们不入收入，直接冲减其它应付款可以吗？因为物业头一年肯定是亏的，按往来这样做行吗？有什么风险呢？

朴老师 解答

2024-06-27 11:04

同学你好

这个可以的

攀登者 追问

2024-06-27 11:10

哪种处理方式对企业更有利呢？如果按老师说的第一种：房企开出9%票，代物业付的款开的是1%普票，不可能不承担增值税啊，不是会产生9点的增值税吗？

攀登者 追问

2024-06-27 11:11

第二种：如果作为往来有没有税务风险？作为往来是不是双方就都不用开票了？

朴老师 解答

2024-06-27 11:18

同学你好
是的
2.如果是往来款没事

攀登者 追问

2024-06-27 11:24

我记得一个老师的课里讲过说税务局会按借款来查，我忘了是什么情况下了，说税务局会核定一个借款税率让交税，请问按往来这种做法做会不会被认定为借款要交税呢？

朴老师 解答

2024-06-27 11:33

做往来款然后年底之前还了就可以

攀登者 追问

2024-06-27 11:40

现在是房企工资是打给物业，物业自己支付算作借款，平时日常的办公费等都是直接由房企直接买了让物业来领，这样对房开和物业有什么影响呢？（指税务方面）

攀登者 追问

2024-06-27 11:45

协议到期时，很有可能是亏的，其它应收款-物业 最终的余额肯定消不掉，如果到了清算时，税务又会怎么处理呢？

朴老师 解答

2024-06-27 11:49

对于房开和物业，这种做法可能会产生一些税务影响，具体如下：


房开：
增值税：如果房企直接为物业公司购买日常办公费等，且这些费用与房企的经营活动无关，那么房企可能无法抵扣这些支出的增值税进项税额。


如果协议到期时其他应收款-物业的余额最终消不掉，在税务上可能会被视为无法收回的款项。根据国家税务总局公告第25号，第二十二条企业应收及预付款项坏账损失应依据相关证据材料确认。在清算时，税务机关可能会对这些其他应收款进行审查。如果税务机关认为这些款项无法收回，可能会要求物业公司将其计入营业外支出，并在企业所得税前扣除。但如果税务机关认为这些款项可以收回，或者存在逃避纳税的嫌疑，可能会进行进一步的调查和处理。