土地增值税的政策和算法？

你好

土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
其中，增值额=不含税收入-扣除项目金额
计算土地增值税应纳税额，可以分为五步：




1、确认收入




需要注意，这里的收入为不含增值税的收入，纳税人主体及适用增值税计税方式不同具体计算也有所差异。




①房地产开发企业（一般计税方式下）：




不含税收入=含税收入-增值税销项税额=含税收入-（含税收入-地价款）÷（1+9%）×9%




②非房地产企业（一般计税方式下）：




不含税收入=含税收入-增值税销项税额=含税收入-含税收入÷（1+9%）×9%=含税收入÷（1+9%）




③房地产开发企业（简易计税方式下）：




不含税收入=含税收入-增值税税额=含税收入-含税收入÷（1+5%）×5%=含税收入÷（1+5%）




④非房地产开发企业（简易计税方式下）：




自建房：不含税收入=含税收入-增值税税额=含税收入÷（1+5%）




非自建房：不含税收入=含税收入-增值税税额=含税收入-（含税收入-购买价款）÷（1+5%）×5%




2、计算扣除项目金额




扣除项目及金额的计算需要区分房地产企业和非房地产企业，转让新房还是转让旧房。




①房地产开发企业转让新房




房地产企业销售新房，扣除项目包括5项：取得土地使用权所支付的金额（包括地价款及相关税费）、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关税金及其他扣除项目。




取得土地使用权所支付的金额包括从一级市场取得土地使用权支付的出让金，以及从二级市场取得土地使用权支付的金额，同时过户手续费，契税也可以计入。




房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费以及开发间接费用。




房地产开发费用，即销售费用、管理费用及财务费用，分两种情况计算，若能够取得转让房地产项目计算分摊的利息支出且能够提供金融机构的贷款证明的（财务费用），房地产开发费用=利息+（土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；若不能按转让房地产项目分摊利息或不能取得金融机构提供的贷款证明的，则房地产开发费用=（土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%以内，具体扣除比例（5%以内，10%以内）由当地省、自治区、直辖市人民政府规定。




转让房地产有关税金包括印花税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加。




其他扣除项目，房地产企业加计扣除的项目金额=（土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%。




②非房地产企业转让新房




扣除项目包括4项，取得土地使用权所支付的金额（包括地价款及相关税费）、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关税金，非房地产企业销售新房不享受加计扣除。具体4项扣除项目金额的计算与房地产企业一致。




③转让旧房




转让旧房，分为两种情况，一种是可以取得评估价格的，另一种是不得取得评估价格，按照购房发票计算扣除项目。




情形一：可以取得评估价格




扣除项目包括3项：取得土地使用权时支付的地价款或出让金、房屋及建筑物的评估价格（旧房评估价格=重置成本价×成新度折扣率）、相关税金（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加以及印花税）。




情形二：不能取得评估价格，提供购房发票扣除




不能取得评估价格的，纳税人可以通过购房发票计算扣除项目金额，具体包括3项：发票上注明的购房价款（营改增之前的，包括营业税；营改增之后的，进项税额抵扣了的，则需要扣除增值税）、发票加计扣除额（从购买年度至转让年度指每年加计5%计算）、税金（包括转让时需要缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税以及当年购买房地产时缴纳的契税）。




3、计算增值额




增值额=不含税收入-扣除项目金额




4、计算增值率，确认适用税率及速算扣除系数




增值率=增值额÷扣除项目金额