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maize老师

职称： 初级会计师,中级会计师

2020-03-25 21:25

http://xiamen.chinatax.gov.cn/content/14408.html私房出租税收征收主要有两种方式：按实征收（按实际租金收入申报）与核定计税租金征收。两种征收方式均可代开发票。
  个人出租房产分两种类型征收：住房与非住房（体现为厂房、办公、商用等）。

  一、按实征收税款计算（按月例举如下）：
  （一）增值税：
  住房类增值税减按1.5%征收率：增值税 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×1.5%
  非住房类增值税按5%征收率：增值税 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×5%
  （2019年1月1日至2021年12月31日，私房出租增值税起征点为100000元（含本数），不含税收入大于100000元的才计征增值税 。）

  （二）城建税 ＝增值税×（1％或5％或7％）

  （在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。2019年1月1日起减半征收。）

  （三）教育费附加 ＝增值税×3% （2019年1月1日起减半征收。）

  （四）地方教育附加 ＝增值税×2% （2019年1月1日起减半征收。）

  （五）房产税：
  住房类按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×4%  （2019年1月1日起减半征收。）
  非住房类按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×12% （2019年1月1日起减半征收。）
  （六）土地使用税 ＝ 每平方米土地年税额÷12×占地面积（土地使用税根据所处地段年税额每平方米4至25元，土地使用税单位税额表（点击查看）；

  住房类：免征土地使用税；
  非住房类：按实征收土地使用税。（2019年1月1日起减半征收。）

  （七）印花税 ＝ 租赁合同总金额×0.001
  住房类：对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；
  非住房类：按实征收。 （2019年1月1日起减半征收。）

  以上2-7项相加，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，假设称之为相关税费（以下计算个人所得税时需用到）。

  （八）个人所得税
  当私房出租个人所得税采用核定征收方式时： 

  纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。( 《厦门市地方税务局关于自然人出租房产个人所得税征收管理的公告》(厦门市地方税务局公告2018年第1号)、《国家税务总局厦门市税务局关于发布继续执行的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局厦门市税务局公告2018年第2号)）

  应纳税额的计算公式如下：

  应纳税额=应纳税所得额×税率

  自然人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；自然人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

  说明：

  （1）当按核定征收申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，不允许扣除转租人向一手出租人支付的租金。

  （2）如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。

  （3）公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。 

 

  当私房出租个人所得税采用据实征收方式时： 

  1、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）小于等于4000元的（修缮费必须<=800元）：

  应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元】×税率×人次；

  2、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）大于4000元的（修缮费必须<=800元）：

  应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费】×（1-20%）×税率。

  说明：

  （1）修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

  （2）当按据实征收方式申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金（凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税额）。

  （3）“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，统称相关税费。

  （4）如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。 

  （5）公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

  （6）房产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，纳税人同一个月多次取得房产租赁所得应合并计算纳税。



  二、核定计税租金征收
  当纳税人提供的租赁合同中所载租金金额不实或明显偏低，主管税务机关可采用核定计税租金征收的方式，纳入定税管理。
  采用此方式征收，其中以核定的最低月租金为月租金收入，各税种的计算方式与按实征收一致。

maize老师 解答

2020-03-25 21:25

http://xiamen.chinatax.gov.cn/xmswcms/sfjs.html 这个有工具，你输入租金和面积可以出来需要交多少，

守望 追问

2020-03-25 21:28

老师，你这样的回答跟不回答一样，没有帮助

maize老师 解答

2020-03-25 21:32

那你说面积多少，我输入进去截图给你，算法也有，工具也有，输入面积就出来了

守望 追问

2020-03-25 21:34

105.68建筑面积

maize老师 解答

2020-03-25 21:36

要是代开普通发票话， 月没有超过10万，增值税，附加税不需要交，房产税=2000/(1+5%)*4%=76.19047619 印花税没有，

maize老师 解答

2020-03-25 21:38

住房这个土地使用税免了，

守望 追问

2020-03-25 21:38

房产税，个人出租住房是4%，不是租金收入×4%×6/12吗？我的租金是半年租金12000(月租金2000)，那么房产税=12000×4%×6/12？

maize老师 解答

2020-03-25 21:45

房产税=2000/(1+5%)*0.04*6/2  个人所得税这个==(2000/(1+5%)-800-38.095)*10%*6

maize老师 解答

2020-03-25 21:46

38.095 这个是按月算出来房产税，=2000/(1+5%)*0.04/2

守望 追问

2020-03-25 21:51

，=2000/(1+5%)*0.04/2不明白。还有房产税=2000/(1+5%)*0.04*6/2 ，为何是÷2，不应该是12吗？

maize老师 解答

2020-03-25 21:51

住房类按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×4%  （2019年1月1日起减半征收。）  减半征收了，除2

maize老师 解答

2020-03-25 21:54

=2000/(1+5%)  这个是算出不含税的租金收入，0.04 这个房产税税率 *6 这个是半年，

maize老师 解答

2020-03-25 21:55

你给的，月租金是2000 这个

maize老师 解答

2020-03-25 21:56

（3）“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，统称相关税费。 这个个人所得税可以扣除，这个就可以减除房产税，

守望 追问

2020-03-25 21:56

个人所得税这个=(2000/(1+5%)-800-38.095)*10%*6，为何这个38.095是月的房产税，可是我的租期是半年。不应该再38.095×6吗？老师

maize老师 解答

2020-03-25 21:59

=(2000/(1 5%)-800-38.095)*10%*6  前面算个税是按月算的，房产税也取按月的，这个最后乘以6了，

守望 追问

2020-03-25 22:01

房产税=2000/(1+5%)*0.04*6/2老师这个应该是÷12，不然算不出来是房产税是38.095，而且也没有政策说房产税减半征收啊

maize老师 解答

2020-03-25 22:03

亲，你给租金都是1个月，还 除12那算啥，三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

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您好！代开的时候交的税，不退的了。
2018-07-04 10:23:24
（一）增值税： 　　增值税：增值税 ＝ 收入/（1%2B1%） ×1% 　　 　　（二）城建税 ＝增值税×（1％或5％或7％） 　　（在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。2019年1月1日起减半征收。） 　　月销售 额不超过10万不需要交教育费附加和地方教育费附加（三）教育费附加 ＝增值税×3%　（2019年1月1日起减半征收。） 　　（四）地方教育附加 ＝增值税×2%　（2019年1月1日起减半征收。） 支付单位代扣代缴个人所得税劳务报酬，不超过4000 ，减除费用按800 ，应纳税额=（不含税收入-800）*税率，超过4000 减除费用按20% ，这个应纳税额=（不含税收入*（1-20%））*税率，
2020-08-18 11:01:37
这个需要看你们税局，原则农产品自产自销是免增值税，个人所得税按经营所得交税，具体需要看你税局，看需要提供自产证明不，原则是合同和复印件，身份证和复印件就可以
2020-05-01 09:47:37
你好，不用再交税
2016-12-11 21:09:37
你好，个人代开劳务发票需要缴纳增值税1%附加税，合计12%个人所得税，20%至40%
2020-07-23 10:31:25
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