老师我做的房地产企业是自己建设的，开发成本下怎么设置明细科目?比如日常买个管材，建材都往哪个科目归集呢？咱们会计学堂的快账软件开发成本的明细科目设置的，我不知道用哪个

老师我做的房地产企业是自己建设的，开发成本下怎么设置明细科目?比如日常买个管材，建材都往哪个科目归集呢？咱们会计学堂的快账软件开发成本的明细科目设置的，我不知道用哪个

答： 第一节　房地产企业产品成本核算概述 　　为了加强房地产企业开发产品成本的管理，降低开发过程中的各种耗费，提高房地产企业的效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 　　开发产品成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。为正确核算开发产品成本，房地产企业要按照成本核算的基本程序，科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作，最终达到成本控制的目的。 针对讲义提问 　　 　　一、成本核算的基本程序 　　为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下： 　　1.确定成本核算对象 　　根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 　　2.归集开发成本 　　设置有关成本核算会计账户，建立成本合同台账，核算和归集开发成本。 　　3.确定成本分摊方法 　　按照受益原则和配比原则，确定应分摊的成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。 针对讲义提问 　　4.在成本核算对象之间分摊成本 　　将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。 　　5.计算各成本核算对象的开发总成本 　　编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 　　6.正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本 　　正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 　　7.正确划分可售面积、不可售面积 　　正确划分可售面积、不可售面（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 　　8.编制成本报表 　　编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 　　综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本对象和成本项目的划分与确定是正确核算开发成本的基础。 针对讲义提问 　　 　　二、确定成本核算对象 　　为满足核算企业经营成果的需要，必须按照一定的原则和方法确定成本核算对象，以归集不同开发产品的成本支出，正确配比不同开发产品的收入和成本，准确核算项目开发经营成果。 针对讲义提问 　　（一）成本核算对象的概念 　　成本核算对象是房地产企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。合理确定成本核算对象是正确组织企业成本费用核算的重要条件。成本核算对象不同于最终开发产品，成本核算对象是具有不同使用功能的开发成本归集单元，可以理解为归集最终开发产品成本的手段和中间步骤。归集不同的最终开发产品成本才是成本核算的目的，以实现和不同开发产品产生的收入进行配比。 针对讲义提问 　　房地产企业在确定成本核算对象时，要注意以下五点： 　　（1）确定成本核算对象之前，要透彻了解开发项目的经营计划，合理确定项目分期，清楚项目立项文件、“五证”等项目合法性文件中关于项目建设内容及土地性质等方面的规定，清楚所有开发产品的处理方式或处理方式可能发生的变化，提高成本核算对象划分的合理性。（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售证） 　　（2）确定成本核算对象时，企业财务部门要和预算或成本部门充分沟通，规范成本核算对象使用的名称，保持两个部门成本核算对象划分一致，以提高成本信息的通用性。 　　（3）在项目策划阶段、项目实施阶段和项目决算阶段，要保持成本核算对象划分一致，保持项目预算和项目决算成本核算数据口径一致。 　　（4）成本核算对象不同于开发产品种类，确定成本核算对象宜细不宜粗，以适应开发产品处理方式可能发生的变化，满足土地增值税计算、对成本核算进行策划和共同成本分配的需要。 　　（5）成本核算对象的划分应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，适应成本监控的要求。 针对讲义提问 　　（二）确定成本核算对象的原则 　　（1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。 　　（2）分类归集原则。对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项目，应分别作为成本核算对象进行核算。 　　（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本核算对象进行核算。 　　（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。 　　（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。 　　（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象进行核算。 针对讲义提问 　　（三）确定成本核算对象的方法 　　根据上述原则，房地产企业应结合项目开发地点、规模、周期、开发产品处理方式、功能设计、结构类型、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象。具体确定方法如下： 　　 　　（1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。 　　（2）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 　　（3）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 　　①成片分期开发的项目，可以以各期为成本核算对象。 　　②同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 　　③同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。 针对讲义提问 　　（4）根据核算和管理需要，对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。 　　房地产企业成本核算对象的确定 　　《企业产品成本核算制度（试行）》第十三条规定，房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。 针对讲义提问 　　 　　三、划分成本核算项目 　　（一）成本核算项目的分类 　　开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列七项： 　　1.土地征用及拆迁补偿费 　　土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 　　2.前期工程费 　　前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 　　3.基础设施建设费 　　基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。 针对讲义提问 　　4.建筑安装工程费 　　建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 　　5.公共配套设施费 　　公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。 　　6.开发间接费 　　开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。 　　7.借款费用 　　这里的借款费用，指的是符合资本化条件的借款费用。 　　借款费用准则相关规定 　　《企业会计准则第17号———借款费用》规定，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 　　符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 　　符合资本化条件的存货，主要包括房地产开发企业开发的用于对外出售的房地产开发产品等。 　　房地产企业自行进行基础设施、建筑安装等工程建设的，可以比照建筑企业设置有关成本项目。 针对讲义提问 　　（二）成本项目的核算内容（略） 　　1.土地征用及拆迁补偿费 　　土地征用及拆迁补偿费主要包括以下内容： 　　（1）土地征用费，包括支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费、缴纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 　　（2）拆迁补偿费，包括有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本。 　　（3）市政配套费，是指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。 　　（4）其他，包括土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 针对讲义提问 　　2.前期工程费 　　前期工程费主要包括以下内容： 　　（1）项目整体性批报建费，指项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。 　　（2）规划设计费，包括项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 　　（3）勘测丈量费，包括水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 　　（4）“三通一平”费，包括接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。 　　（5）临时设施费，包括工地甲方临时办公室建造费，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机、家具等不属于临时设施费。 　　（6）预算编审费，包括支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 　　（7）其他，包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 针对讲义提问 　　3.基础设施建设费 　　基础设施建设费主要包括以下内容： 　　（1）道路工程费，即小区内道路铺设费。 　　（2）供电工程费，包括变（配）电设备的购置费、设备安装及电缆铺设费、供（配）电贴费、电源建设费、缴纳的电增容费等。 　　（3）给排水工程费，包括自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司缴纳的水增容费等。 　　（4）煤气工程费，包括煤气管道的铺设费、增容费、集资费、煤气配套费、煤气发展基金、煤气挂表费等。 　　（5）供暖工程费，包括暖气管道的铺设费、集资费。 　　（6）通信工程费，包括电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，缴纳的电话增容费等。 　　（7）电视工程费，包括小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应缴纳的有关费用。 　　（8）照明工程费，是指小区内路灯照明设施支出。 　　（9）绿化工程费，包括小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 　　（10）环卫工程费，指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站（箱）、公厕等支出。 　　（11）其他，包括小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。 针对讲义提问 　　4.建筑安装工程费 　　建筑安装工程费主要包括以下内容： 　　（1）土建工程费，包括基础工程费、主体工程费。有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 　　（2）安装工程费，包括电气（强电）安装工程费、电讯（弱电）安装工程费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费。上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。 　　（3）装修工程费，包括内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间、天（顶）蓬、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 　　（4）项目或工程监理费，是指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 　　（5）其他，包括工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。 针对讲义提问 　　5.公共配套设施费 　　公共配套设施费按各项配套设施设立明细账户，比如：水塔、健身房、地下室等。具体分为下列5种情况。 　　（1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。 　　（2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。 　　（3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 　　（4）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 　　（5）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等，这类配套设施没有投资来源，不能有偿转让。 针对讲义提问 　　6.开发间接费 　　现场管理费用 　　物业管理基金、公共建设维修基金或者其他专项基金 　　质量检验费用 　　其他 　　7.借款费用 针对讲义提问 　　 　　四、成本对象和成本项目之间的关系 　　成本项目的确定是相同的，也就是说，成本项目的划分和确定不是企业自行确定的，而是有房地产行业有关规定所确定的。 　　成本对象则是房地产企业自行确定的，不同的房地产开发项目，成本核算对象也是不相同的。 针对讲义提问 　　 　　五、会计账户设置 　　1开发成本 　　明细账：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本、开发间接费用 　　2开发产品 针对讲义提问 　　 第二节　房屋开发成本的核算 　　房地产企业房屋开发成本实际上就是房屋开发成本的归集和分配过程。 　　一、成本分配方法 　　二、土地征用及拆迁补偿费用的归集与分配 　　三、前期工程费用的归集与分配 　　四、建筑安装工程费用的归集与分配 　　五、基础设施建设费用的归集与分配 　　六、开发间接费用的归集与分配 针对讲义提问 　　 　　一、成本分配方法 　　占地面积法 　　建筑面积法 　　直接成本法 　　预算造价法 针对讲义提问 　　 　　二、土地征用及拆迁补偿费用的归集与分配 　　1.可以直接确定受益对象的 　　借：开发成本-房屋开发成本-某成本对象（土地征用及拆迁补偿费用） 　　　　贷：银行存款 　　2.分不清成本核算对象的 　　先计入“开发成本-房屋开发成本-待分摊成本（土地征用及拆迁补偿费）”，期末再分配给各个受益对象。 针对讲义提问 　　 　　三、前期工程费用的归集与分配 　　1.可以直接确定受益对象的 　　借：开发成本-房屋开发成本-某成本对象（前期工程费用） 　　　　贷：银行存款 　　2.分不清成本核算对象的 　　先计入“开发成本-房屋开发成本-待分摊成本（前期工程费用）”，期末再分配给各个受益对象。 针对讲义提问 　　 　　四、建筑安装工程费用的归集与分配 　　1、发包方式的工程费用 　　借：开发成本-房屋开发成本-某成本对象（建筑安装工程费用）　　贷：应付账款 　　2、自营方式的核算 　　借：开发成本-房屋开发成本-某成本对象（建筑安装工程费用）　　贷：银行存款、库存材料、应付职工薪酬 针对讲义提问 　　 　　五、基础设施建设费用的归集与分配 　　1.可以直接确定受益对象的 　　借：开发成本-房屋开发成本-某成本对象（基础设施建设费用） 　　　　贷：银行存款 　　2.分不清成本核算对象的 　　先计入“开发成本-房屋开发成本-待分摊成本（基础设施建设费用）”，期末再分配给各个受益对象。 针对讲义提问 　　 　　六、开发间接费用 　　开发间接费用虽然也属于直接为房地产开发而发生的费用，但是他不能确定应有哪项开发产品所负担，因而无法将其直接计入各项开发产品成本。为了简化核算手续，应先计入“开发成本-开发间接费用”账户，而后按照适当分配标准，分配计入各项开发产品的成本中。 　　核算： 　　借：开发成本-开发间接费用 　　　　贷：银行存款 　　　　　　应付职工薪酬 　　　　　　累计折旧 　　借：开发成本-土地、房屋、配套设施、代建工程 第三节　公共配套设施的成本核算 　　一、成本对象的确定 　　（一）公共配套设施的分类 　　房地产开发企业开发的配套设施，可以分为营利性和非营利性公共配套设施两类。 　　1.非营利性 　　消防、水塔、锅炉房、岗亭 　　2.营利性公共配套设施 　　营利性公共配套设施一般包括：开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等。 　　（二）公共配套设施的成本核算对象 　　1.非营利性公共配套设施的成本核算对象对非营利性公共配套设施，如果工程规模较大，可以将各配套设施作为成本核算对象。在“开发成本———配套设施开发成本”账户下按各项配套设施设立明细账户。如果工程规模不大，与其他项目建设地点较近，且开竣工时间相差不多，并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象。 　　对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。 　　2.营利性公共配套设施的成本核算对象 　　一般来说，营利性的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，以正确计算各配套设施的开发成本。 　　 　　二、非营利公共配套设施费的核算 　　（一）非营利公共配套设施费的归集和分配 　　为了正确核算和反映企业开发建设中各种非营利性配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对非营利性公共配套设施支出的核算可分为以下两种： 　　（1）配套设施单独作为过渡性成本对象的核算。 　　（2）配套设施不作为过渡性成本对象的核算。 　　以上两种情况，其公共配套设施费的归集与分配方法是不相同的。 　　1.作为过渡性成本对象的核算 　　单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，通过“开发成本———配套设施开发成本———配套设施成本对象”账户进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。 　　应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，即记入“开发成本———房屋开发成本———某成本对象———公共配套设施费”账户的借方。应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户的借方。 　　根据税法规定，单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。因此，在会计期末最好按照建筑面积法进行分配，这样可以保证会计处理与税务处理的一致，省去纳税调整给企业会计人员带来的不必要的工作量。 　　2.不作为过渡性成本对象的核算 　　对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。借记“开发成本———房屋开发成本———成本对象”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。 　　（二）非营利公共配套设施成本项目的设置 　　对于非营利公共配套设施的开发成本，在核算时一般可设置以下四个成本项目： 　　（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价； 　　（2）前期工程费； 　　（3）基础设施建设费； 　　（4）建筑安装工程费。 　　 　　三、营利性设施费的核算 　　（一）营利性公共配套设施费的归集与分配 　　营利性公共配套设施应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。营利性公共配套设施支出，应在“开发成本———配套设施开发成本———配套成本对象”账户进行归集，会计期末按照建筑面积法分配给各受益对象，并记入“开发成本———房屋开发成本———某成本对象———公共配套设施费”账户的借方。 　　（二）营利性公共配套设施成本项目的设置 　　对于营利性公共配套设施的开发成本，应设置以下六个成本项目： 　　（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价； 　　（2）前期工程费； 　　（3）基础设施建设费； 　　（4）建筑安装工程费； 　　（5）公共配套设施费； 　　（6）开发间接费。 　　对营利性配套设施分配的非营利配套设施支出，应计入各营利配套设施开发成本明细分类账的“公共配套设施费”项目，即记入“开发成本———配套设施开发成本———配套设施成本对象（营利性）”账户的借方和“开发成本———配套设施开发成本———配套设施成本对象（非营利性）”账户的贷方。 　　对营利性配套设施分配的开发成本———开发间接费用，应记入各营利配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，即记入“开发成本———配套设施开发成本———配套设施成本对象（营利性）”账户的借方和“开发成本———开发间接费用”账户的贷方。 　　【例11-6】万达房地产公司（以下简称万达公司）根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店、一座水塔和一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生的有关支出如表11-1所示。 　　表11-1 配套设施支出明细表 单位：万元 项目 商店 水塔 幼托 合计 支付征地拆迁费 5 0.5 5 10.5 支付前期工程费 3 2 3 8 应付基础设施建设费 5 3 5 13 应付建安工程费 20 24.5 19 63.5 分配水塔配套费 3.5 -3.5 　 　 分配开发间接费 5.5 　 　 5.5 预提幼托配套费 4 　 　 4 合计 46 26.5 32 104.5 　　万达公司相关账务处理如下： 　　（1）用银行存款支付征地拆迁费 　　借：开发成本———配套设施开发成本　　10.5 　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　10.5 　　（2）用银行存款支付前期工程款 　　借：开发成本———配套设施开发成本　　　 8 　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　 8 　　（3）将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账 　　借：开发成本———配套设施开发成本　　76.5 　　　　贷：应付账款———应付工程款　　　　　76.5 　　（4）按规定应将非营利公共配套设施的开发成本分配计入商品房和营利性公共配套设施的开发成本，如上述水塔设施，在完工验收后，应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配计入有关房屋和营利性公共配套设施的开发成本，作如下分录入账： 　　借：开发成本———房屋开发成本　　　　　　　　 　26.5 　　　　　　　　———配套设施开发成本———商店　　　3.5 　　　　贷：开发成本———配套设施开发成本———水塔　　　　　30 　　（5）分配应计入商店配套设施开发成本的开发成本———开发间接费用 　　借：开发成本———配套设施开发成本———商店　5.5 　　　　贷：开发成本———开发间接费用　　　　　　　　　　5.5 　　（6）预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出 　　借：开发成本———配套设施开发成本———商店　　4 　　　　贷：应付账款———预提费用　　　　　　　　　　　　4 　　同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。 　　已完成全部开发过程并经验收的配套设施，应按其用途结转其开发成本。 　　（7）对能有偿转让给有关部门的营利性公共配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成本自“开发成本———配套设施开发成本———商店”账户的贷方转入“开发产品———配套设施———商店”账户的借方。 　　借：开发产品———配套设施———商店　　　　　　　46 　　　　贷：开发成本———配套设施开发成本———商店　　　46 　　营利性公共配套设施的有偿转让收入，应作为销售收入处理。 　　（8）对用预提方式将配套设施支出计入有关开发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的公共配套设施费，作如下分录入账： 　　借：开发成本———房屋开发成本　　 　28 　　　　应付账款———预提费用　　　　　　4 　　　　贷：开发成本———配套设施开发成本———幼托　　32 　　如预提公共配套设施费大于或小于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。 　　 　　四、预提公共配套设施费的核算 　　（一）预提公共配套设施费的范围 　　一个小区的开发所用时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往出现房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的公共配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式计入出售房屋等的开发成本。 　　但并不是所有的配套设施都可以预提成本，由于只有非营利性公共配套设施最终可以分配计入房屋开发成本，因此，在房屋竣工时，对于营利性公共配套设施尚未建造或尚未完工的，不能预提该公共配套设施费。而对于非营利公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 　　（二）预提公共配套设施费的账务处理 　　对于非营利公共配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而该配套设施尚未全部完成的，可按该配套设施的预算成本或计划成本，预提公共配套设施费，将其记入房屋等开发成本明细分类账的“公共配套设施费”项目。 　　1.预提成本时的账务处理 　　预提公共配套设施费时，根据预提金额，借记“开发成本———房屋开发成本”等账户，贷记“应付账款———预提费用”账户。 　　2.实际发生时的账务处理 　　实际发生公共配套设施费时，按实际支付（或应付）款项的金额，借记“应付账款———预提费用”账户，贷记“银行存款”、“应付账款———预提费用”等账户。 　　3.完工结算时的账务处理 　　成本结算完毕，应对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。 　　如果实际成本大于预提成本，按其差额，借记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“固定资产”、“开发产品”等账户，贷记“银行存款”、“应付账款———预提费用”等账户。 　　如果实际成本小于预提成本，按其差额，借记“应付账款———预提费用”账户，贷记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“固定资产”、“开发产品”等账户。 　　（三）预提公共配套设施费的计算方法 　　开发产品预提的公共配套设施费的计算，一般可按以下公式进行： 　　某项开发产品预提的公共配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）×公共配套设施费预提率 　　公共配套设施费预提率=该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该公共配套设施费的开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100% 　　公式中应负担公共配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。 　　【例11-7】万达房地产公司开发项目内幼托设施开发成本应由住宅、公寓、写字楼、商铺和营利性公共配套设施商店负担。由于幼托设施在其他销售物业完工出售时尚未完工，为了及时结转完工的销售物业成本，应先将幼托设施公共配套设施费预提计入销售物业的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：住宅100万元、公寓90万元、写字楼80万元、商铺80万元、商店50万元、幼托设施32万元。 　　幼托设施公共配套设施费预提率=32÷（100+90+80+80+50）×100%=8% 　　各项开发产品预提幼托设施的公共配套设施费为：住宅：100×8%=8（万元） 　　公寓：90×8%=7.2（万元） 　　写字楼：80×8%=6.4（万元） 　　商铺：80×8%=6.4（万元） 　　商店：50×8%=4（万元） 　　按预提率计算各项开发产品的公共配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，调整增加或减少有关开发产品的成本。本例中假设实际支出数为35万元。 　　（1）预提公共配套设施费时 　　借：开发成本———房屋开发成本———住宅———公共配套设施费　　　　8 　　　　　　　　　　　　　　　　　———公寓———公共配套设施费　　　7.2 　　　　　　　　　　　　　　　　　———写字楼———公共配套设施费　　6.4 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商铺———公共配套设施费　　　6.4 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商店———公共配套设施费　　　　4 　　　　贷：应付账款———预提费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　32 　　（2）配套设施建造时 　　借：应付账款———预提费用　　32 　　　　贷：银行存款（或应付账款）　　　32 　　（3）配套设施完工时（实际成本大于预提成本） 　　如果开发产品没有全部销完，则： 　　借：开发产品　　　　　　　　 　3 　　　　贷：银行存款（或应付账款）　　　 3 　　如果开发产品已全部销完，则： 　　借：主营业务成本　　　　　　　 3 　　　　贷：银行存款（或应付账款）　　　 3 　【例11-8】万达房地产开发公司2×13年10月开发建设住宅小区，根据设计规划需建设A、B、C三幢住宅楼，一个商店，一座锅炉房和一座水塔。锅炉房与商品房同步建设，水塔与商品房非同步建设。 　　上月末结转自行开发完工的建设场地开发总成本，其中：土地征用及拆迁费40万元，前期工程费15万元，基础设施费25万元，按各建筑物实际占地面积进行分配。分配结果如表11-2所示： 　　表11-2 建设场地成本分配表 单位：万元 分配对象 占地面积（平方米） 分配比率（%） 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 合计 商品房A 1500 25 10 3.75 6.25 20 商品房B 1800 30 12 4.5 7.5 24 商品房C 1680 28 11.2 4.2 7 22.4 商店 780 13 5.2 1.95 3.25 10.4 锅炉房 180 3 1.2 0.45 0.75 2.4 水塔 60 1 0.4 0.15 0.25 0.8 合计 6000 100 40 15 25 80 　　根据上述分配表编制会计分录如下： 　　借：开发成本———房屋开发成本———A 房屋　　　　20 　　　　　　　　　　　　　　　　　———B 房屋　　　　24 　　　　　　　　　　　　　　　　　———C 房屋　　　22.4 　　　　　　　　———配套设施开发成本———商店　　10.4 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　———锅炉房　 2.4 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　———水塔　　 0.8 　　　　贷：开发成本———土地开发成本　　　　　　　　　　80 　　根据上月末建设场地开发成本的结转情况，本月初配套设施开发成本明细账的余额情况如表11-3、表11-4、表11-5所示。 　　表11-3 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：商店 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　以上表11-3账户格式也称为借方多栏式明细账。只设借方栏，不设贷方栏。当将借方金额转出时，可用红字或负数进行登记。红字或负数可以代表记账相反的方向。 　　表11-4 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：锅炉房 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 1.2 0.45 0.75 　 　 　 2.4 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　表11-5 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：水塔 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 0.4 0.15 0.25 　 　 　 0.8 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　需要说明的是，上述对土地成本的分配，对不能有偿转让的锅炉房和水塔也分配了土地的成本。在实务中，为了简化，对那些不能有偿转让的配套设施可以不分配土地成本，而只对商品房、出租房和有偿转让的配套设施分配土地的成本。因为那些不能有偿转让的配套设施发生的成本，最终也要分配给商品房、出租房和有偿转让的配套设施。 　　如果对锅炉房和水塔不分配土地成本，那么土地成本的分配结果如表11-6所示： 　　表11-6 建设场地成本分配表 单位：万元 受益对象 占地面积（平方米） 分配比率（%） 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 合计 商品房A 1500 26.04 10.42 3.91 6.51 20.84 商品房B 1800 31.25 12.50 4.69 7.81 25 商品房C 1680 29.17 11.67 4.38 7.29 23.34 商店 780 13.54 5.41 2.02 3.39 10.82 合计 5760 100 40 15 25 80 　　下面以对不能有偿转让的配套设施分配了土地成本为例，进行介绍。 　　【例11-9】接【例11-8】，万达房地产开发公司本月份发生下列经济业务： 　　（1）10月3日，锅炉房领用一台锅炉进行安装，锅炉的实际成本8万元，支付安装费0.5万元，编制如下会计分录： 　　借：开发成本———配套设施开发成本———锅炉房　　8.5 　　　　贷：工程物资　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8 　　　　　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　0.5 　　根据上述会计分录，登记锅炉房明细账如表11-7所示： 　　表11-7 开发成本——配套设施开发成本明细账 三级账户：锅炉房 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 1.2 0.45 0.75 　 　 　 2.4 10 3 　 领用锅炉安装 　 　 　 8.5 　 　 10.9 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　（2）10月15日，万达房地产开发公司承付某施工企业工程进度款共计63万元，其中商店53万元，锅炉房10万元。编制如下会计分录： 　　借：开发成本———配套设施开发成本———商店　　　53 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　———锅炉房　　10 　　　　贷：应付账款———某施工单位　　　　　　　　　　　　63 　　根据分录登记商店和锅炉房明细账，如表11-8、表11-9所示。 　　表11-8 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：商店 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　表11-9 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：锅炉房 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 月 日 10 1 　 期初余额 1.2 0.45 0.75 　 　 　 2.4 10 3 　 领用锅炉安装 　 　 　 8.5 　 　 10.9 10 15 　 承付工程款 　 　 　 10 　 　 20.9 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　（3）10月20日，锅炉房已竣工，将其实际成本20.9万元按除水塔以外的各受益对象的计划成本进行分配，如表11-10所示： 　　表11-10 锅炉房成本分配表 单位：元 受益对象 计划成本 分配比例（%） 分配金额 商品房A 1000 25 5.225 商品房B 1200 30 6.27 商品房C 1100 27.5 5.7475 商店 700 17.5 3.6575 合计 4000 100 20.9 　　借：开发成本———房屋开发成本———商品房A　　　　5.225 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商品房B　　　　6.27 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商品房C　　　　5.7475 　　　　　　———配套设施开发成本———商店　　　　　 3.6575 　　　　贷：开发成本———配套设施开发成本———锅炉房　　　　20.9 　　根据以上分录，登记锅炉房和商店明细账，如表11-11、表11-12所示（商品房明细账略，下同）。 　　表11-11 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：锅炉房 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 1.2 0.45 0.75 　 　 　 2.4 10 3 　 领用锅炉安装 　 　 　 8.5 　 　 10.9 10 15 　 承付工程款 　 　 　 10 　 　 20.9 10 20 　 结转锅炉成本 -1.2 -0.45 -0.75 -18.5 　 　 -20.9 10 31 　 合计 　 　 　 　 　 　 0 　　表11-12 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：商店 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安 装工程费 公共配套 设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 10 20 　 分配锅炉费 　 　 　 　 3.6575 　 67.0575 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　（4）10月22日，商品房A、B已竣工，应结转其实际成本。但水塔尚未开工建设，报经批准按水塔的预算成本10万元分配计入各受益对象。分配结果如表11-13所示。 　　表11-13 应付账款———预提费用（水塔工程费用）分配表 单位：万元 受益对象 计划成本 分配比率（%） 分配金额 商品房A 1000 25 2.5 商品房B 1200 30 3 商品房C 1100 27.50 2.75 商店 700 17.5 1.75 合计 4000 100 10 　　根据上述预提水塔工程费用分配表，编制如下会计分录： 　　借：开发成本———房屋开发成本———商品房A　　2.5 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商品房B　　3 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商品房C　　2.75 　　　　　　　　———配套设施开发成本———商店　 1.75 　　　　贷：应付账款———预提费用———水塔　　　　　　　　10 　　根据上述分录，登记配套设施（商店）和应付账款———预提费用（水塔）明细账，如表11-14、表11-15所示。 　　表11-14 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：商店 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套 设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 10 20 　 分配锅炉费 　 　 　 　 3.6575 　 67.0575 10 22 　 分配预提水塔费 　 　 　 　 1.75 　 68.8075 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　表11-15 应付账款———预提费用明细账 三级账户：水塔 单位：万元 2×13年 凭证号数 摘要 借方 贷方 借或贷 余额 月 日 10 22 　 预提水塔建设费用 　 10 贷 10 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　（5）10月28日，用银行存款支付水塔建筑安装工程费11万元。编制如下会计分录： 　　借：开发成本———配套设施开发成本———水塔　11 　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　11 　　根据上述分录，登记水塔明细账，如表11-16所示。 　　表11-16 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：水塔 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 0.4 0.15 0.25 　 　 　 0.8 10 28 　 支付安装工程费 　 　 　 11 　 　 11.8 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　（6）10月31日，分配开发间接费用，商店应负担0.1万元，编制如下会计分录： 　　借：开发成本———配套设施开发成本———商店　　0.1 　　　　贷：开发成本———开发间接费用　　　　　　　　　　0.1 　　根据上述分录，登记商店明细账，如表11-17所示。 　　表11-17 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：商店 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配 套设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 10 20 　 分配锅炉费 　 　 　 　 3.6575 　 67.0575 10 22 　 分配预提水塔费 　 　 　 　 1.75 　 68.8075 10 31 　 分配开发间接费 　 　 　 　 　 0.1 68.9075 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　（7）10月31日，水塔已完工，结转其实际成本11.8万元。编制如下会计分录： 　　借：应付账款———预提费用———水塔　　　　11.8 　　　　贷：开发成本———配套设施开发成本———水塔　　11.8 　　根据上述分录，登记应付账款———预提费用（水塔）和开发成本———配套设施开发成本（水塔）明细账，如表11-18、表11-19所示。 　　表11-18 应付账款———预提费用明细账 三级账户：水塔 单位：万元 2×13年 凭证号数 摘要 借方 贷方 借或贷 余额 月 日 10 22 　 预提水塔建设费用 　 10 贷 10 10 31 　 结转水塔完工实际成本 11.8 　 借 1.8 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　表11-19 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：水塔 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工 程费 基础 设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 0.4 0.15 0.25 　 　 　 0.8 10 28 　 支付安装费 　 　 　 11 　 　 11.8 10 31 　 结转水塔完工成本 -0.4 -0.15 -0.25 -11 　 　 -11.8 10 31 　 合计 　 　 　 　 　 　 0 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　（8）10月31日，将水塔实际成本大于应付账款———预提费用的差额分配计入有关在建项目成本（未完工的在建项目有商品房C和商店）。分配结果如表11-20所示。 　　表11-20 应付账款———预提费用（水塔）差额分配表 单位：万元 　　*分配率=1.8÷1800=0.001 受益对象 计划成本 分配率 分配金额 商品房C 1100 　 1.1 商店 700 　 0.7 合计 1800 0.001* 1.8 　　根据上述分配表编制如下会计分录： 　　借：开发成本———房屋开发成本———商品房C　　　1.1 　　　　　　　　———配套设施开发成本———商店　　 0.7 　　　　贷：应付账款———预提费用———水塔　　　　　　　1.8 　　根据上述分录，登记开发成本（商店）和应付账款———预提费用（水塔）明细账，如表11-21、表11-22所示。 　　表11-21 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：商店 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配 套设 施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初余额 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 10 20 　 分配锅炉费 　 　 　 　 3.6575 　 67.0575 10 22 　 分配预提水塔费 　 　 　 　 1.75 　 68.8075 10 31 　 分配开发间接费 　 　 　 　 　 0.1 68.9075 10 31 　 分配水塔费差额 　 　 　 　 0.7 　 69.6075 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　表11-22 应付账款———预提费用明细账 三级账户：水塔 单位：万元 2×13年 凭证号数 摘要 借方 贷方 借或贷 余额 月 日 10 22 　 预提水塔建设费用 　 10 贷 10 10 31 　 结转水塔完工实际成本 11.8 　 借 1.8 10 31 　 分配预提水塔建设费差额 　 1.8 平 0 10 31 　 本月合计 11.8 11.8 平 0 　　（9）10月31日，商店已竣工，结转其实际成本69.6075万元。编制如下会计分录： 　　借：开发产品———配套设施———商店　　　69.6075 　　　　贷：开发成本———配套设施开发成本———商店　　　69.6075 　　根据上述分录，登记商店明细账，如表11-23所示。 　　表11-23 开发成本———配套设施开发成本明细账 三级账户：商店 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征 用及拆 迁补偿费 前期 工程费 基础设 施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 10 1 　 期初 余额 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 10 20 　 分配锅炉费 　 　 　 　 3.6575 　 67.0575 10 22 　 分配预提水 塔费 　 　 　 　 1.75 　 68.8075 10 31 　 分配开发间 接费 　 　 　 　 　 0.1 68.9075 10 31 　 分配水塔费 差额 　 　 　 　 0.7 　 69.6075 10 31 　 结转完工实际成本 -5.2 -1.95 -3.25 -53 -6.1075 -0.1 -69.6075 10 31 　 合计 　 　 　 　 　 　 0 第四节　土地开发和代建工程的核算 　　一、土地开发成本的核算 　　（一）土地开发成本的划分和归集 　　房地产企业开发的土地，按其用途可分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入房屋开发成本。 　　现行会计准则中设置“开发成本———土地开发成本”账户，它核算的内容与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。 　　（二）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 　　1.土地开发成本核算对象的确定 　　为了既有利于土地开发成本的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： 　　（1）对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 　　（2）对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定不能随意改变，更不能相互混淆。 　　2.土地开发成本项目的设置 　　企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。 　　企业要根据所开发土地的具体情况和会计准则规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计准则规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费、公共配套设施费，可不必设置。 　　根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目： 　　（1）土地征用及拆迁补偿费批租地价。 　　土地征用及拆迁补偿费是按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。 　　（2）前期工程费。 　　前期工程费是土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。 　　（3）基础设施建设费。 　　基础设施建设费是土地开发过程中发生的各种基础设施建设费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信等设施费用。 　　（4）开发间接费。 　　开发间接费应由商品性土地开发成本负担开发成本———开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的公共配套设施费，还应设置“公共配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的公共配套设施费。 　　（三）土地开发成本的核算 　　企业在土地开发过程中发生的各项支出，自用土地开发支出在“开发成本———房屋开发成本”账户核算，商品性土地开发支出均应通过“开发成本———土地开发成本”账户进行核算。 　　对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费等土地开发支出，可直接计入各土地开发成本明细分类账。对于自用土地开发支出，借记“开发成本———房屋开发成本”，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；对于商品性土地开发支出，借记“开发成本———土地开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。 　　发生的开发成本———开发间接费用应先在“开发成本———开发间接费用”账户进行核算，于会计期末再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本———土地开发成本”账户的借方和“开发成本———开发间接费用”账户的贷方。 　　【例11-10】万达房地产开发公司2×13年8月份共对两块土地进行开发，甲土地、乙土地均为商品性，乙土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用，1号楼与2号楼标准和规格不同，需要单独核算成本。 　　2013年8月万达房地产开发公司发生的经济业务如下： 　　（1）8月2日，用银行存款支付甲土地征用费50万元，支付乙土地拆迁补偿费48万元。 　　（2）8月4日，用银行存款支付项目可行性研究费，其中甲土地1.5万元，乙土地2万元。 　　（3）8月15日，C建筑施工企业承包的基础设施工程已经竣工，甲土地应付工程款28万元，乙土地应付工程款20万元，款未付。 　　（4）8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有偿转让的公共配套设施水塔已竣工，实际成本22万元，款项尚未支付。 　　（5）8月31日，分配土地开发应负担的开发间接费用8万元，其中甲土地承担5万元，乙土地承担3万元。 　　（6）8月31日，甲土地已开发完工，共开发建设场地10000平方米，总成本106.5万元。 　　（7）8月31日，乙土地已开发完工并交付1号楼和2号楼开发使用，实际总成本73万元，按各楼实际占地面积进行分配，1号楼应负担土地开发成本28万元，2号楼应负担土地开发成本45万元。 　　万达房地产开发公司的会计处理如下： 　　（1）8月2日支付土地征用费和土地拆迁补偿费： 　　借：开发成本———土地开发成本———甲土地　　　50 　　　　　　　　　　　　　　　　　———乙土地　　　48 　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　98 　　（2）8月4日支付项目可行性研究费： 　　借：开发成本———土地开发成本———甲土地　　　 1.5 　　　　　　　　　　　　　　　　　———乙土地　　　 2 　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3.5 　　（3）8月15日，C建筑施工企业承包的基础设施工程已经竣工： 　　借：开发成本———土地开发成本———甲土地　　　28 　　　　　　　　　　　　　　　　　———乙土地　　　20 　　　　贷：应付账款———C建筑公司　　　　　　　　　　 48 　　（4）8月20日B建筑公司承建水塔竣工： 　　借：开发成本———土地开发成本———甲土地　　　22 　　　　贷：应付账款———B建筑公司　　　　　　　　　　 22 　　（5）8月31日分配土地开发应付担的开发间接费 　　借：开发成本———土地开发成本———甲土地　　　 5 　　　　　　　　　　　　　　　　　———乙土地　　　 3 　　　　贷：开发成本———开发间接费用　　　　　　　　　 8 　　（6）8月31日，甲土地已开发完工： 　　借：开发产品———土地———甲土地　　　　　　106.5 　　　　贷：开发成本———土地开发成本———甲土地　　106.5 　　（7）8月31日，乙土地已开发完工并交付1号楼和2号楼开发使用： 　　借：开发成本———房屋开发成本———1号楼　　　 28 　　　　　　　　　　　　　　　　　———2号楼　　　 45 　　　　贷：开发成本———土地开发成本———乙土地　　　73 　　根据上述分录，登记“开发成本———土地开发成本”明细账（见表11-24、表11-25）。 　　表11-24 开发成本———土地开发成本明细账 三级账户：甲土地 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费 8 2 1 支付土地征用费 50 　 　 　 　 　 　 8 4 2 支付可行性研究费 　 1.5 　 　 　 　 　 8 15 3 应付基础设施费 　 　 28 　 　 　 　 8 20 4 应付公共配套设施费 　 　 　 22 　 　 　 8 31 5 分配开发间接费 　 　 　 　 5 　 　 8 31 6 结转已完工建设场地实际成本 　 　 　 　 　 106.5 　 　 　 　 本月合计 50 1.5 28 22 5 106.5 0 　　表11-25 开发成本———土地开发成本明细账 三级账户：乙土地 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费 8 2 1 支付土地征用费 48 　 　 　 　 　 　 8 4 2 支付可行性研究费 　 2 　 　 　 　 　 8 15 3 应付基础设施费 　 　 20 　 　 　 　 8 31 5 分配开发间接费 　 　 　 　 3 　 　 8 31 7 结转已完工建设场地实际成本 　 　 　 　 　 73 　 　 　 　 本月合计 48 2 20 　 3 73 0 　　（四）已完土地开发成本的结转 　　已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的方法。 　　对于商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本———土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品———土地”账户的借方。 　　对于为开发房屋而开发的自用土地，在开发完成后，应将其实际成本自“开发成本———房屋开发成本———待分摊成本”账户的贷方转入“开发成本———房屋开发成本———成本对象”、“在建工程”等账户的借方。 　　【例11-11】万达房地产开发公司于2×13年9月份开发经营出租房A公寓，本月发生的经济业务如下： 　　（1）9月2日，用银行存款支付A公寓拆迁补偿费25万元，设计费5万元。 　　（2）9月8日，A公寓领用需要安装的设备一台进行安装，实际成本为12万元。 　　（3）9月12日，万达房地产开发公司收到乙承包单位工程价款结算单，承付A公寓工程进度款30万元。 　　（4）月末分配开发间接费用，A公寓应分配0.8万元，1号楼分配1.2万元。 　　（5）月末，A公寓已完工，但配套设施尚未完工，（假定该配套设施专为A公寓使用），报经主管部门批准，同意用其预算成本9万元，预提计入成本。 　　（6）A公寓完工后直接用于出租，结转其实际成本（假定该万达房地产开发公司投资性房地产按成本模式计量）。 　　万达房地产开发公司会计处理如下： 　　（1）9月2日，用银行存款支付A公寓拆迁补偿费和设计费： 　　借：开发成本———房屋开发成本———A公寓（拆迁补偿费）25 　　（前期工程费）5 　　　　贷：银行存款 30 　　（2）9月8日，A公寓领用需要安装的设备： 　　借：开发成本———房屋开发成本———A公寓　　　12 　　　　贷：工程物资　　　　　　　　　　　　　　　　　　12 　　（3）9月12日，万达房地产开发公司承付A公寓工程进度款： 　　借：开发成本———房屋开发成本———A公寓　　　30 　　　　贷：应付账款———应付工程款———乙单位　　　　30 　　（4）月末分配开发间接费用： 　　借：开发成本———房屋开发成本———A公寓　　　0.8 　　　　　　　　　　　　　　　　　———一号楼　　 1.2 　　　　贷：开发成本———开发间接费用　　　　　　　　　2 　　（5）月末，预提配套设施费： 　　借：开发成本———房屋开发成本———A公寓　　　　9 　　　　贷：应付账款———预提费用———预提配套设施费　　9 　　（注：将来实际发生的配套设施费，如果大于或小于预提的部分可于发生的当期增加或减少在建工程成本，数额不大也可以直接计入管理费用。） 　　（6）A公寓完工后直接用于出租，结转其实际成本： 　　借：投资性房地产———A公寓　　　　　　　　　81.8 　　　　贷：开发成本———房屋开发成本———A公寓　　　81.8 　　根据上述分录，登记A公寓开发成本归集和结转的明细账，如表11-26所示。 　　表11-26 开发成本———房屋开发成本明细账 三级账户：A公寓 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 9 2 1 支付拆迁补偿费及设计费 25 5 　 　 　 　 　 　 9 8 2 领用设备进行安装 　 　 　 12 　 　 　 　 9 12 3 承付工程进度款 　 　 　 30 　 　 　 　 9 30 4 分配开发间接费 　 　 　 　 　 0.8 　 　 9 30 5 预提配套设施费 　 　 　 　 9 　 　 　 9 30 6 结转完工实际成本 　 　 　 　 　 　 81.8 　 　 　 　 本月合计 25 5 　 42 9 0.8 81.8 0 　　 　　二、代建工程开发成本的核算 　　代建工程是指房地产企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。 　　房地产企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发成本———开发间接费用，应记入“开发成本———代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款———应付工程款”、“库存材料”或“原材料”、“应付职工薪酬”、“开发成本———开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类计入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。 　　完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本———代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“主营业务成本”账户的借方。 　　【例11-12】万达房地产公司接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费30万元，前期工程费16万元；应付基础设施工程款54万元，分配开发成本———开发间接费用8万元。 　　（1）在发生上述各项扩建工程开发支出和分配开发成本———开发间接费用时，应编制如下分录： 　　借：开发成本———代建工程开发成本　　　108 　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　46 　　　　　　应付账款———应付工程款　　　　　　　54 　　　　　　开发成本———开发间接费用　　　　　　 8 　　（2）道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应编制如下分录： 　　借：开发产品———代建工程　　　　108 　　　　贷：开发成本———代建工程开发成本　　　108 　　【例11-13】万达房地产开发公司于2×13年11月份接受委托兴建某风景区，当月发生如下经济业务。 　　（1）11月2日，用银行存款支付拆迁补偿费30万元，勘察设计费等费用4万元。 　　（2）11月15日，承付甲施工公司工程进度款40万元。 　　（3）11月20日，支付风景区绿化费2万元。 　　（4）11月30日，分配风景区应负担的开发间接费用3万元。 　　（5）11月30日，风景区竣工，结转其实际成本79万元。 　　万达房地产开发公司会计处理如下： 　　（1）11月2日支付拆迁补偿费和勘察设计费等费用： 　　借：开发成本———代建工程开发成本———风景区　　34 　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　34 　　（2）11月15日承付甲施工公司工程进度款： 　　借：开发成本———代建工程开发成本———风景区　　40 　　　　贷：应付账款———甲施工公司　　　　　　　　　　　　40 　　（3）11月20日支付风景区绿化费： 　　借：开发成本———代建工程开发成本———风景区　　 2 　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2 　　（4）11月30日分配风景区应负担的开发间接费用： 　　借：开发成本———代建工程开发成本———风景区　　 3 　　　　贷：开发成本———开发间接费用　　　　　　　　　　　 3 　　（5）11月30日工程竣工，结转其实际成本： 　　借：开发产品———代建工程———风景区　　　　　　79 　　　　贷：开发成本———代建工程开发成本———风景区　　　79 　　根据上述各笔分录，登记“开发成本———代建工程———风景区”明细账，如表11-27所示。 　　表11-27 开发成本———代建工程开发成本明细账 三级账户：风景区 单位：万元 2×13年 凭证号 摘要 借方金额 月 日 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 合计 11 2 　 支付拆迁补偿费、勘察设计费等 30 4 　 　 　 　 34 11 15 　 承付工程 进度款 　 　 　 40 　 　 74 11 20 　 支付绿化费 　 　 2 　 　 　 76 11 30 　 分配开发 间接费 　 　 　 　 　 3 79 11 30 　 结转完工实际成本 -30 -4 -2 -40 　 -3 -79 11 30 　 本月合计 　 　 　 　 　 　 0 第五节　开发产品成本的结转 　　一、计算各成本核算对象的开发总成本 　　（一）计算总成本的原则 　　房地产企业在计算成本核算对象开发总成本时，应重点关注以下几点： 　　房地产企业在结转完工开发产品成本前，要和企业内部各业务部门沟通，确认是否还有应该属于待结转产品承担的成本还没有发生的情况，确认开发总成本的完整性，防止归集的开发成本发生重大遗漏。 　　在复核开发成本的完整性时，重点关注报批报建项目和项目后期待建的配套设施。如有应支未支的报批报建项目，应根据相关收费文件和收费标准等规定进行预提。对项目规划应该建设而计划在后期项目建设的应在本期分摊的配套设施等成本支出，应该按照成本分摊原则进行预提。 　　对于本期发生的应该由前期、本期或后期项目分摊的支出，应该按照权责发生制原则作待摊处理。 　　（二）成本预提 　　1.配套设施成本的预提 　　（1）预提范围：非营利性配套设施将发生的费用可以预提，但营利性配套设施将发生的费用不得预提。 　　（2）预提条件：房屋与配套设施非同步开发（有前有后、穿插进行）；先建房屋，后建配套设施。 　　（3）预提时间：应在结转房屋等开发产品时预提。 　　（4）预提依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。 　　2.开发产品成本的预提 　　（1）预提范围：会计期末，当开发产品符合确认收入条件时，必须确认取得的销售收入，并结转销售成本，如果此时项目决算工作尚未完成，就需要对开发产品成本进行预提。自持经营用途开发产品和投资性房地产投入使用时，也需要确定原值，对发生的成本支出进行预提，并计提折旧。 　　（2）预提时间：一般在确认收入或资产投入使用时预提。 　　（3）预提依据：由企业预算或成本部门根据成本预算结合实际成本发生情况确定。 　　3.报批报建费用、物业完善费用的预提 　　应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 　　4.预提成本的核算 　　成本预提在“应付账款———预提费用”账户核算。该账户核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生但尚未结算或支付的成本、费用。当成本结算完毕，应对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整，对已经计提的折旧不再调整。 　　房地产企业在结转开发产品成本时，先通过成本的归集和分配，确定各成本核算对象的开发总成本，然后，再将不是开发产品的成本核算对象中归集的成本按照建筑面积法分摊到开发产品中，最终确定开发产品的开发总成本。在实际操作中，房地产企业一般采用成本核算对象成本明细表来完成这一过程，具体如表11-28所示。 　　表11-28 成本核算对象成本明细表单位：万元 成本类别 不需再分摊成本 待分摊配套设施成本（共同成本） 合计 分摊方法简要说明 一级 二级 多层 高层 公寓 　 学校 幼儿园 会所 　 　 　 土地征用及拆迁补偿费 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 前期工程费 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 基础设施建设费 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 建筑安装工程费 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 公共配套设施费 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 开发间接费 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 待分摊配套设施成本（共同成本） 学校 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 幼儿园 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 会所 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 合计 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 成本合计 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 建筑面积（平方米） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 单位建筑面积成本 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 销售面积（平方米） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 单位销售面积成本 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　　二、结转完工开发产品成本 　　开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制库存产品成本明细表，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，使用的面积要和测绘部门出具的实测面积一致。 　　库存产品的分类要根据核算对象的划分和实际核算需要进行确定。库存产品成本明细表作为开发产品成本结转为库存产品成本的依据，结转时借记“开发产品”账户的相关明细账户，贷记“开发成本”账户的相关明细账户。“开发成本”账户的期末余额反映在产品的实际成本中。 　　（一）开发产品的账户设置 　　房地产企业的产成品通过“开发产品”账户核算。开发产品是指建造完成后以备出售、出租的开发产品。 　　为区分不同用途开发产品的成本，实现不同开发产品的销售收入和发生的成本准确配比，应该按照开发产品的不同类别在“开发产品”账户下设置“已完工开发产品”和“出租开发产品”两个二级明细账户，在明细账户下按照项目，分期、分产品进行辅助核算。 　　“出租开发产品”是指根据经营需要短期（一般不超过一个年度）作为出租用途，以后再对外销售的开发产品。此处的开发产品不计提折旧。 　　“已完工开发产品”核算出售开发产品、投资性房地产开发产品、自持经营开发产品等内容。 　　（二）库存产品成本明细表 　　库存产品成本明细表的格式如表11-29所示。 　　表11-29 库存产品成本明细表 单位：万元 产品名称 成本项目 多层 高层 公寓 … 合计 土地征用及拆迁补偿费 　 　 　 　 　 前期工程费 　 　 　 　 　 基础设施建设费 　 　 　 　 　 建筑安装工程费 　 　 　 　 　 公共配套设施费 　 　 　 　 　 开发间接费 　 　 　 　 　 成本合计 　 　 　 　 　 建筑面积（平方米） 　 　 　 　 　 单位建筑面积成本 　 　 　 　 　 销售面积（平方米） 　 　 　 　 　 单位销售面积成本 　 　 　 　 　 　　 　　三、结转开发产品销售成本 　　（一）结转开发产品销售成本的处理 　　会计期末根据收入确认原则分产品确认实现的销售收入和销售面积，同时根据实现的销售面积结转相应的开发产品销售成本。结转的某已实现销售开发产品成本=实现的销售面积×该开发产品单位面积成本 　　账务处理为：借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。结转销售成本时，编制销售产品成本明细表，该表详细登记实现销售的每套房源信息，如表11-30所示。 　　表11-30 销售产品成本明细表 　　项目分期： 面积：平方米 金额单位：万元 项目档案 公寓 车位 底商 合计 备注 本期总面积 　 　 　 　 实测面积 本期总成本 　 　 　 　 　 单位成本 　 　 　 　 　 待结转总面积 　 　 　 　 　 待结转总成本 　 　 　 　 　 本次结转面积 　 　 　 　 　 本次结转成本 　 　 　 　 　 未结转总面积 　 　 　 　 　 未结转总成本 　 　 　 　 　 未结转比例 　 　 　 　 　 　　（二）成本差的账务处理 　　开发产品成本结转完成后又发生成本支出的情况下，会造成库存开发产品成本与实际成本不符，两者的差异叫成本差。 　　在开发产品已经全部销售的情况下，成本差记入“主营业务成本———其他”账户。 　　在开发产品没有全部销售的情况下，发生的成本差先通过“开发成本”账户归集，然后转入“开发产品”账户，调整剩余开发产品成本，重新计算未售开发产品单位面积成本。 　　（三）开发产品期末计量 　　在资产负债表日，开发产品应当按照成本与可变现净值孰低计量。当市场发生重大变化，预计可变现净值低于库存成本时，在取得确凿证据的情况下，按照预计可变现净值进行计量并进行相应的账务处理。

用友软件设置建筑施工“工程施工”“工程结算成本”“库存材料”“应收帐款”等采用项目管理辅助核算的明细科目，除了在基础设置下面设置所有的明细科目这种方法外，有没有基础设置不设置明细科目，在其他的后台地方可以设置这些科目的明细科目呢？

答： 没有的

我是一名会计,想问一下考个网络学历有用吗？

答： 众所周知会计人如果要往上发展，是要不断考证的

老师，我把每个产品都设置了一个生产成本明细账，但是现在研发和生产人员的工资，我不知道及在哪里了，是不是生产成本不用这么设置明细科目呢?但是如果不这么设置明细，每个产品的成本又怎么体现呢？

答： 您好 研发的计入研发支出科目啊 生产人员的计入生产成本-直接人工 也是按产品设置